Рейдерский захват квартиры - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Рейдерский захват квартиры

Способ защиты от квартирных рейдеров

Мосгорсуд сейчас рассматривает в апелляции дело «профессиональных соседей» – банды квартирных рейдеров, в которую входил и участковый полиции.

Если кто не слышал, то вот здесь подробности: https://www.vesti.ru/doc.html? >

А если вкратце, то работали подсудимые по простой, но эффективной схеме: участковый давал наводку на квартиру, в которой был конфликт между собственниками, либо доля в которой принадлежала асоциальной личности. После этого один из подельников входил в контакт с проблемным дольщиком, психологически обрабатывал его и покупал долю в квартире за «бутылку водки». Размер доли значения не имел. После этого бойцы группировки вламывались в квартиру и выкидывали остальных жильцов на улицу, включая женщин, стариков и детей. Дальше, выброшенным на улицу людям, новый сосед предлагал выкупить его долю по цене в десятки раз выше рыночной, либо сам выражал готовность скупить доли людей за копейки.

Почему эта схема так долго работала, несмотря на её явную беспредельность? Да потому что жаловаться потерпевшим некуда. Допустим, пишут они заявление в полицию, заявление «спускают» на уровень участкового (хорошо, если не того же, который давал наводку). Участковый дня через три вразвалочку и с папочкой под мышкой не спеша прогуляется до квартиры, где возьмёт с мошенника объяснение о том, что «Рафик невиновный», получит от него копию свидетельства о праве собственности на долю и со спокойной душой вынесет «отказной», сославшись на то, что между собственниками квартиры имеется спор о праве собственности и разрешать его необходимо в рамках гражданского суда. Прокуратура это постановление отменит спустя месяц жалоб и переписок, участковый «порасследует» немного и снова откажет в возбуждении дела. И так по кругу. Я сталкивался в адвокатской практике со случаями, когда люди такие «отказные» обжаловали годами. При малейшем намёке на гражданский спор, сотрудники полиции, как правило, ухватываются за него, как за спасительную соломинку, и штампуют «отказные» – никому не хочется портить себе статистику неочевидными, на их взгляд, делами.

Может быть надо подать иск в суд о нечинении препятствий и определении порядка пользования квартирой? С момента подачи иска до момента первого слушания может пройти пару месяцев только из-за судебной волокиты, а дальше ответчики начнут умышленно затягивать процесс и, при наличии грамотного юридического сопровождения, легко продержатся год, а может и дольше. Но вот долгожданное решение получено, ещё месяц уходит на возбуждение исполнительного производства и на «раскачку» приставов. И вот наконец-то приставы входят в квартиру вместе с потерпевшими, «наводят порядок» и чинно уходят. Казалось бы, проблема, отнявшая столько времени и сил, решена, но. Приставы уходят, приходят друзья «Рафика» и в этот же день восстанавливают закон джунглей. Круг замкнулся. «Гражданский спор» он такой.

Я убеждён, что аналогичных преступлений в стране совершается в десятки раз больше, чем раскрывается. Уголовные дела не возбуждаются до тех пор, пока не набирается критическая масса потерпевших и ситуация, волей случая, не получает резонанс в СМИ.

Можно ли как-то спастись от этого ада, если Ваше жильё разбито на доли и Вы сомневаетесь в благонадёжности кого-то из дольщиков?

Мой опыт показывает, что есть только один эффективный способ защиты и он превентивный, его нужно использовать до того, как ситуация стала необратимой. Помочь Вам может статья 252 Гражданского кодекса РФ. Эта статья предусматривает право собственников значительных долей в жилище на принудительный (без согласия) выкуп незначительной доли у собственника, потерявшего интерес в её использовании.

Простой пример: однокомнатная квартира разделена на 4 доли – по одной четвёртой у женщины, двух её взрослых детей и одна четвёртая доля у её бывшего мужа. Бывший муж в квартире не проживает несколько лет, вещей его в квартире нет, коммуналку не оплачивает, почту по адресу не получает, его местонахождение неизвестно, есть вероятность того, что он злоупотребляет алкоголем. В этом случае взрослые дети женщины могут передать свои доли матери – допустим, через договор дарения. Собственность женщины в итоге составит три четвёртых доли в квартире и станет значительно больше, чем доля её бывшего мужа. Это даст ей основание для обращения в суд с иском о выкупе доли бывшего мужа и признании прекращённым его права собственности.

Технически это происходит так – доля в жилище оценивается до обращения в суд, а затем денежная сумма, равная стоимости доли, заблаговременно переводится на депозит суда и, в случае удовлетворения иска, с депозита переводится судом на банковский счёт ответчика. При таком алгоритме участие ответчика в процессе необязательно, его деньги будут храниться на судебном депозите до востребования.

Думаю, все понимают, что оценочная стоимость доли будет значительно ниже той, которую бывший муж потребовал бы себе при досудебных переговорах о продаже.

Как на практике реализуется принудительный выкуп доли можно увидеть в этом решении Химкинского городского суда: https://rospravosudie.com/court-ximkinskij-gorodskoj-sud-mos.

К сожалению, в России не прецедентная система права и аналогичные иски могут приводить в разных судах к разным результатам, а иногда даже в одном суде к разным результатам. Здесь многое зависит от нюансов. Но, в любом случае, закон даёт инструмент для защиты от недобросовестных дольщиков и рейдеров и есть те, кто успешно этим инструментом воспользовался.

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья

Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?

В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.

Российское рейдерство принято разделять на:

  • «белое» – захват совершается в рамках закона;
  • «серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;
  • «черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.

Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.

Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.

К 2000 г. «черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации. Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.

Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

Читайте также:  Существенные условия договора найма жилого помещения

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Как защититься от квартирных рейдеров?

  • Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
  • Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

  • Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Как избежать рейдерского захвата вашей квартиры

Цель жилищного рейдера – заставить вас продать квартиру (или ее часть) по цене значительно ниже рыночной или получить ее иным недобросовестным способом, например, принудив подарить или завещать.

Рейдеры регистрируют право собственности на жилое помещение, действуя незаконно. Вот некоторые из таких способов.

Находят недееспособного владельца и вынуждают его продать жилую площадь за копейки. Если с вашим родственником произошла такая неприятность, нужно обращаться в суд. Подобная сделка ничтожна (ст. 171 ГК РФ), а полученное по ней подлежит возврату каждой из сторон.

Внуки просят свою бабушку преклонного возраста подписать доверенность у нотариуса – для получения пенсии. Но на деле бабушка подписывает договор купли-продажи своего жилья в отношении третьих лиц (не родственников), в то время как отчуждать имущество она никаким образом не собиралась. Сделка может быть признана судом недействительной с возвратом полученного по ней каждой из сторон (ст. 179 ГК РФ).

По статье 179 ГК РФ также часто «проходят» страдающие алкоголизмом, наркоманией, игорной зависимостью, находящиеся в сложной долговой ситуации и другие граждане, кто готов на заведомо невыгодных для себя условиях заключить кабальную сделку – продать свою долю или жилую площадь целиком по существенно заниженной цене либо подарить.

При этом с долями все намного сложней. Часто рейдер, владея частью квартиры, прибегает к моральному давлению, даже к рукоприкладству, чтобы присвоить и вашу долю.

Нередки споры о наследственном имуществе. Особенно в ситуациях, когда наследники вступают в право собственности на однокомнатную квартиру и жить им, кроме как в ней, больше негде. И если собственники не могут мирно договориться о пользовании помещением, дело доходит до применения силы и выдворения одного из владельцев на улицу.

Бывает, один из собственников решает свою долю продать. Появляется покупатель, который сначала создает ему невыносимые условия жизни – начиная от хамства и угроз расправой, заканчивая порчей мебели, техники и сменой замков на входной двери. К фактическому рукоприкладству такой рейдер прибегает редко, так как это уже уголовно наказуемо. Он балансирует на грани закона, стараясь оставаться в гражданско-правовой сфере. Это означает, что привлечь к уголовной ответственности рейдера затруднительно.

Читайте также:  Что делать обманутым дольщикам

Но доказать свое право собственности и проживания в судебном порядке и силой, с помощью судебных приставов-исполнителей, вселиться в жилье – возможно. Препятствия в пользовании и распоряжении имуществом без особых проблем устраняются судом. Суд выносит решение о вскрытии замков и взломе дверей и выдает исполнительный лист, на основании которого пристав-исполнитель должен обеспечить проникновение законного собственника на его жилую площадь.

К сожалению, полиция при данном виде захвата территории бессильна, так как отсутствует состав преступления. Как резервный вариант подойдет вызов спецслужб, которые специализируются на взломе дверей и замков. Однако во избежание противоправных действий необходимо присутствие сотрудников полиции. Инициатор вскрытия замков должен представить полицейскому правоустанавливающие документы на жилую площадь и документ, удостоверяющий личность. Иногда сотрудники полиции идут навстречу – ограничиваются фиксацией паспортных данных, с тем чтобы правоустанавливающие документы, находящиеся в квартире, собственник предъявил незамедлительно после вскрытия дверей.

До подобных военных действий лучше не доводить, а продавать квартиру целиком и разделить вырученную сумму с сособственниками. Если таким путем пойти не удается, узнайте, как своей долей можно распорядится, – об этом мы недавно писали.

Напомним вкратце. Выделение долей в праве собственности позволяет выделить доли нескольких собственников в натуре, то есть физически разделить жилое помещение на несколько объектов. К примеру, частный дом – на две половины с отдельными входами, санузлами, счетчиками и кухнями. Когда невозможно выделить доли в натуре либо собственник желает определить порядок пользования жилым помещением – это делается в судебном порядке. Однако надо понимать, что в большинстве случаев не представляется возможным установить второму собственнику полный запрет на нахождение в местах общего пользования: в подвале, на чердаке частного дома, в кухне, коридоре, туалете, ванной.

Если один из собственников продал свою долю рейдеру без уведомления остальных собственников о продаже, вы можете смело обращаться в суд. Согласно статье 250 ГК РФ, продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, так как сособственники имеют преимущественное право покупки. На ответ им предоставляется месяц. Уведомление о продаже должно включать в себя цену и иные существенные условия.

Срок на оспаривание сделки в суде ограничен и составляет три месяца с того момента, как собственники с преимущественным правом покупки узнали о нарушении своего права.

За что можно рейдера привлечь к ответственности

  1. Умышленное уничтожение или повреждение имущества – статья 167 УК РФ. Наказание – от штрафа в размере до 40 тыс. руб. до лишения свободы на срок до двух лет. За тот же поджог, взрыв или иные общественно опасные действия, совершенные из хулиганских побуждений либо повлекшие по неосторожности смерть человека и иные тяжкие последствия, грозит наказание от принудительных работ на срок до пяти лет до лишения свободы на тот же срок.
  2. Моральное давление, то есть причинение морального вреда – статья 151 ГК РФ. Необходимы доказательства, лучше всего – видеофиксация, но подойдут и показания свидетелей. Перед обращением в суд рекомендую получить в больнице заключение, в чем непосредственно выражен моральный вред: бессонница, повышенное переутомление, отсутствие аппетита на нервной почве и т. д. Также необходимо выкупить рецептурные лекарства, в противном случае суд может критично отнестись к «ущербу», который заявитель не намерен восстанавливать лично. Затраты на медикаменты подлежат компенсации на основании предъявленных в суд чеков.

Рейдерский захват квартиры

Эта проблема, имеющая сугубо российскую окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы анархии и фактического безвластия и расцвела на фоне многочисленных белых пятен в законодательстве, а также беспомощности, иногда и откровенного бездействия, замешанного на коррупционной основе, со стороны правоохранительных, судебных и других органов власти.

Чтобы предложить рядовым гражданам наиболее эффективные методы борьбы с рейдерскими захватами жилья, необходимо разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.

Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, обеспечивающих переход права собственности на жилье от законного собственника к злоумышленнику или в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.

Такой переход может быть осуществлен на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, либо путем добровольной продажи или бесплатной передачи (например, под предлогом дарения) собственником жилья под влиянием вымогательства, психического или физического насилия или вследствие иных неблагоприятных обстоятельств, «организованных» рейдером в целях решения задачи завладения жильем. Рейдеры также могут использовать переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и в случае добросовестного приобретения доли новым собственником, разработав алгоритм действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.

Могут быть и другие способы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три основных метода завладения чужими квартирами:

  1. Криминальный (мошеннический) захват, основанный на использовании преступных методов его завладением;
  2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок, основанных на добровольных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;
  3. Комбинированные формы захвата жилья, основанные на использовании гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом собственника и последующим криминальным вытесненем жильцов из квартиры.

Существенным признаком рейдерского захвата квартиры является наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, распределении ролей и установлении «деловых связей» с различными должностными лицами и органами, помощь которых является необходимой составляющей для реализации преступного замысла.

Остановимся на рекомендациях, предлагаемых юристами в качестве способа противостояния преступным квартирным наездам.

Предлагаемые рекомендации могут значительно различаться в зависимости от способа завладения злоумышленниками жильем.

В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:

  • исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;
  • принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;
  • хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
  • ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;
  • не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
  • в случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости – и с адвокатом;
  • при подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.

Криминальные связи

Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.

Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.

Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.

Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.

Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.

Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.

Что делать в первую очередь

Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.

К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.

Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.

Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.

Читайте также:  Сосед не подписывает акт согласования границ земельного участка

Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.

Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.

Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.

Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.

Следствие и суд

Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.

Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.

При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.

Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.

Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .

Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.

В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.

При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.

Владимир Горелик, специально для «РБК-Недвижимости»

Рейдеры на рынке недвижимости

Рейдерских захват можно наблюдать не только в сфере бизнеса, но и в жилищном хозяйстве. Целью рейдеров является получение любыми способами прав на недвижимость.

Способствует развитию такого явления недостаточная юридическая осведомленность граждан в вопросах, касающихся их собственности.

Что такое рейдерский захват квартиры?

Неправомерные действия опираются на:

  • Мошенничество;
  • Некомпетентность граждан в правовых вопросах;
  • Использование заинтересованными лицами пробелов в законодательстве в корыстных целях.

Нередко рейдеры действуют группой:

  • В сговоре с должностными лицами, нотариусами;
  • Под видом работающих на рынке недвижимости компаний или риэлторов, сотрудников юридических фирм.

Кто-то из жертв не может оценить серьезность всей ситуации, кто-то не желает проявить интерес и найти время для изучения законодательства, сталкиваясь с вопросами правового характера при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Настоящей «находкой» для рейдеров являются одинокие пожилые люди и социально опустившиеся граждане.

Рейдеры зачастую блестяще подкованы в юридических тонкостях законодательства.

Это группа лиц, отлично разбирающаяся в конъюнктуре местного рынка недвижимости, знающая законы настолько, что доказать правоту обманутых и выселенных ими владельцев квартир, оспорить сделку практически невозможно.

Основные способы

Мошенники пользуются несколькими хорошо отработанными и проверенными временем способами отъема имущества.

Вот наиболее распространенные из них:

Отказ освободить помещение

Сделка по продаже квартиры завершается подписанием сторонами договора купли-продажи.

Случается, что недобросовестный продавец после получения денег и передачи документов на госрегистрацию отказывается освобождать квартиру и отдавать ключи, мотивируя свои действия тем, что:

  • Денег он не получал;
  • Договор был подписан им под давлением.

На руку рейдеру в такой ситуации может быть отсутствие доказательств перевода покупателем денег в счет стоимости жилья:

  • нотариальных расписок;
  • платежных банковских документов.

Оспаривание договора в судебном порядке

Например, бывший хозяин квартиры после совершения сделки выехал за пределы страны. Через некоторое время к новому владельцу жилья явилось лицо с судебным решением, согласно которому квартиру необходимо освободить.

Такое решение суд принял, основываясь на наличии договоренности о том, что предыдущий владелец жилья якобы дал обязательство продать его рейдеру.

Деньги настоящему владельцу при оспаривании сделки не возвращаются, а рассмотрение жалоб в апелляционной инстанции — процесс небыстрый, иногда занимает несколько месяцев.

Имея на руках вступившее в законную силу судебное решение, рейдер принудительно с помощью приставов и сотрудников правоохранительных органов отнимает жилье.

Фальсификация долговых обязательств

Заключается в предъявлении претензий по выдуманным рейдерами обстоятельствам.

Например, основанием возникновения долга может стать жалоба со стороны соседей на затопление в период отсутствия хозяина жилья. При этом соседи могут предъявить документы, подтверждающие ущерб и выполненные после этого ремонтные работы.

В результате сумма может получиться довольно внушительной.

Если квартира не является единственной недвижимостью собственника, ее могут выставить на торги с целью покрытия долговых обязательств.

Выселение из приватизированной квартиры

Основанием для выселения могут стать якобы найденные нарушения при оформлении ордера. Если после получения ордера владельцы жилья протянули с приватизацией, рейдеры могут инициировать судебное разбирательство и аннулировать ордер.

Захват доли в общем имуществе

Очень распространенный способ отъема квартиры. Заключается в том, что получивший право на небольшую долю в жилье рейдер, любыми способами принуждает других собственников жилья к продаже имущества. Причиной захвата доли может стать, например, получение денежных средств у частного лица под залог недвижимости.

Рейдер может сделать жизнь в квартире настолько невыносимой, что собственник будет рад избавиться от недвижимости за любую цену. В результате выкуп квартиры осуществляют рейдеры по очень низкой цене.

Подделка документации

Заключается в подделке нотариальных доверенностей, необходимых для представления интересов собственника квартиры в суде, Росреестре и прочих официальных структурах.

Например, рейдер обращается с иском в суд, заявляя свои требования на получение квартиры в счет погашения долга. В ходе судебного заседания действующий по поддельной доверенности якобы представитель собственника соглашается с требованиями.

Что предпринять в случае рейдерского захвата?

Поэтому в правовом плане отъем квартиры происходит таким образом, что оспорить его потом достаточно сложно.

Негативные события можно предупредить следующим образом:

  • Обращение к грамотным и имеющим рекомендации юристам при любых связанных с недвижимостью вопросах;
  • Если в семье есть несовершеннолетние дети, стоит выделить ребенку хотя бы небольшую долю. Такие квартиры рейдерам не интересны, поскольку сделка будет возможна только под контролем представителей органов опеки.

При возникновении подозрений на осуществление рейдерского захвата собственнику жилья необходимо в срочном порядке:

  • Обратиться в правоохранительные органы;
  • Заручиться поддержкой грамотного юриста;
  • Выяснить в Росреестре, передавались ли какие-либо договора на регистрацию прав с квартирой. При необходимости написать заявление на приостановку сделки с недвижимостью;
  • Если сделка совершена, обратиться в суд с иском об ее оспаривании.

Категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях подробно перечислены в нашем материале!

Какого рода помещения есть в представляемых льготным категориям граждан социальном жилье, вы узнаете в нашей статье.

Узнайте, какие документы необходимы для безопасной аренды квартиры, в материале по ссылке.

Как обезопасить себя от рейдеров?

Чтобы обезопасить себя от рейдеров и прочих мошенников, жертвой которых может стать владелец недвижимости, стоит прислушаться к следующим советам:

  • Не пускать в жилое помещение незнакомцев, не передавать им никаких документов на собственность;
  • Не обсуждать вопросы, касающиеся недвижимости, с посторонними людьми;
  • Не заключать договоры на продажу квартиры с неизвестными лицами, подозрительными агентами по недвижимости;
  • Ни под каким предлогом не выдавать доверенностей на совершение операций с недвижимостью третьим лицам, участвовать в сделках самостоятельно;
  • Расписываться в документах так, чтобы подпись было сложно подделать;
  • Оригиналы документов на жилье стоит хранить в надежном месте;
  • Не подписывать документы, смысл которых не ясен или которые можно трактовать двояко, без консультации у проверенного юриста.

В большинстве случаев захват квартир или долей в них осуществляется с использованием поддельной подписи, сфальсифицированных документов, свидетельствующих о том, что собственник якобы изъявил желание продать или подарить недвижимость. Рейдер может получать информацию о владельцах жилья: возрасте, составе семьи, социальном статусе, благодаря связям в жилищных и даже правоохранительных органах.

В противном случае судебные тяжбы по поводу нарушенных прав могут затянуться не на один год.

Ссылка на основную публикацию