Регистрация договора долевого участия в росреестре - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Регистрация договора долевого участия в росреестре

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ “О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации” от 21 ноября 2011 г.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Кто где и как должен регистрировать договор долевого участия в строительстве?

Один лишь нюанс говорит о сложности правоотношений между дольщиками и застройщиком – не так часто нормативные правовые акты устанавливают требования по регистрации непосредственно самого договора, то есть юридического документа. Как правило, обязательным является лишь регистрация перехода права.

Договор долевого участия является единственным в своем роде, который является обязательным для оформления в письменном виде и регистрации в Росреестре, когда речь идет об оформлении инвестиционных отношений дольщика и застройщика.

Такая страховка исключает недоразумения, возникающие с правами требования на квартиру в проектируем и строящемся доме. Договор долевого участия в Росреестре подлежит регистрации в обязательном порядке.

Законодательно порядок, а также условия заключения соглашения дольщиков и застройщика (договор участия в долевом строительстве) регламентирует ставший знаменитым в народе ФЗ-214, защищающий права дольщиков. Согласно правил п.3, ст.4, ФЗ-214 только после гос регистрации Росреестр долевое участие в строительстве приобретает правовую основу.

Особенности регистрация договора долевого участия в Росреестре

Процесс госрегистрации ДДУ имеет особенности, связанные с тем, регистрируется это первый договор, касаемо конкретного строительного проекта, или это любой из следующих договоров ДДУ этого же проекта строительства многоэтажного дома. Отличия состоят в перечне подаваемых в Росреестр документов. Регистрация первого договора предполагает наличие гораздо большего количества документов.

Подготовка документов включает проверку и изучение:

  • правового режима строящегося объекта;
  • правового статуса застройщика;
  • наличия всех разрешительных документов на застройку;
  • правильность и соответствие требованиям законодательства проектной документации и многое другое.

Поэтому только специалист в области права сможет выявить все несоответствия в них, а также найти пути разрешения возможных сложностей во взаимоотношениях с застройщиком.

Важно после проведения гос. регистрации, договор изменению и корректировке не подлежит.

Регистрация первого договора и сбор пакета документов проводится непосредственно самим застройщиком. В последующем любой дольщик по образцу первого договора, зарегистрированного в росреестре, может подать документы на регистрацию самостоятельно.

Следует учесть! Застройщики практически никогда не идут ни на какие уступки дольщику, касаемо корректировки отдельных условия договора. Кроме того, без специального образования невозможно выявить риски и несоответствия действующему законодательству. Следовательно, анализировать условия договора ДДУ должен специалист в области права и сделать нужно своевременно, то есть до его гос. регистрации.

Застройщик должен в Росреестр предоставить не только сам юридический документ, но и все данные дольщика. Плюс к этому готовится полный пакет документов, который касается проекта строительства, сферы деятельности застройщика и т.д.

При проведении регистрации любого последующего ДДУ, госрегистратору поддается лишь сам договор, данные дольщика, а также сведения, идентифицирующие приобретаемую квартиру.

Важно! Оплата по договору, в том числе и первоначальный взнос, в соответствии с требованиями закона, должна проводиться только после регистрации соглашения (п.3, ст.5, ФЗ-214). Начиная с 2017 года, дольщики могут платить по ДДУ через специально зарегистрированные счета эскроу.

Документы для регистрации

Перечень обязательных документов, необходимых для регистрации застройщиком ДДУ с первым дольщиком, прописан положениями п.2, ст.48, ФЗ-218. Он состоит из следующих документов:

  • разрешение на проведение строительства;
  • подробный план строящейся многоэтажки, он должен содержать количество квартир, а также нежилых помещений с их площадями и планом расположения;
  • проектная декларация, касаемо проекта строительства конкретной многоэтажки;
  • заключение контролирующих органов, которое касается соответствия застройщика, как юр. лица требованиям, установленным ФЗ-214;
  • другие документы, которые касаются проекта строительства, компании, включая подготовленный первый экземпляр ДДУ;
  • сведения и документы, который должен предоставить дольщик.

Важно знать! Перед проведением регистрации каждого из ДДУ застройщик должен делать обязательные отчисления в компенсационный фонд долевого строительства. Сумма такого отчисления составляет 1,2% от стоимости каждого из договоров (п.3, ст.48, ФЗ-218). В обязанности гос. регистратора входит проверка факта оплаты указанного взноса.

Исключение составляет лишь случай, когда дольщик вносит деньги на счёт эскроу, Согласно условиям ДДУ, в этом случае застройщик не должен отчислять взносы в компенсационный фонд.

В перечень необходимых для регистрации каждого последующего ДДУ, после проведения регистрации первого договора входит:

  • непосредственно договор, подписанный сторонами;
  • заявление о проведении гос регистрации от самого дольщика, а также застройщика;
  • паспорт дольщика, который регистрирует договор (если в число дольщиков входят дети, то подается свидетельство о рождении);
  • нотариально заверенное согласие одного из супругов на приобретение квартиры в многоэтажке;
  • договор залога прав требования. Это необходимо на случай приобретения квартиры на кредитные средства;
  • документ с детальным описанием квартиры, в котором указана площадь расположение и поэтажный план, позволяющий идентифицировать объект.

Важно! При регистрации всех последующих договоров госрегистратор не может потребовать ранее предоставленные документы, которые касается проекта строительства или компании застройщика (п.4, ст.48, ФЗ-218).

Регистрацию ДДУ дольщик может поручить выполнить своему представителю. Выполняется такая услуга по нотариально удостоверенной доверенности.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Весь процесс регистрации договора можно разбить на несколько этапов:

  • подготовка указанных в перечне документов;
  • оплата госпошлины за проведение регистрации;
  • подача всех необходимых документов для проведения гос. регистрации в Росреестр.

Документы можно подать, кроме личного обращения в Росреестр или МФЦ, почтовым отправлением, либо отправить документы в электронном виде. Эта процедура выполняется на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи дольщика (застройщика).

Важно! Если документы подаются лично, необходимым является присутствие не только самого дольщика, но и представителя застройщика. Факт передачи документов для гос. регистрации подтверждается выдачей расписки о получении госрегистратором пакета документов.

Проверка и получение зарегистрированного ДДУ

Получение документов после проведённой гос. регистрации происходит по предоставлению паспорта и выданной дольщику расписки. Согласно правил, прописанных п.2, ст.28, ФЗ-218, зарегистрированный договор имеет специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации ДДУ регламентируется правилами п.1, ст.16, ФЗ-218 – не более 7 рабочих дней. Если регистрационный пакет документов подавался через МФЦ, то к указанному сроку нужно добавить еще 4 дня.

Не знаете, как проверить регистрацию договора долевого участия? Согласно правилам законодательства, сделать это можно тремя способами:

  1. Непосредственно у застройщика, проверив наличие штампа о регистрации на самом договоре.
  2. Взять выписку из ЕГРН.
  3. Посмотреть непосредственно на сайте Росреестра.

С момента, когда права собственности на приобретенную квартиру оформлены, дольщик будет являться плательщиком налога на имущество физ. лиц.

Проведение регистрации договора является достаточно сложной процедурой, связанной с подготовкой и проверкой необходимой для этого документации.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре – проверка в онлайн режиме

Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству. Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней. Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре. Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.

Почему необходима регистрация договора?

Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона этот договор не имеет никакой юридической силы, и в случае возникновения споров, предъявлять претензии будет некому, поскольку до регистрации ДДУ в государственном реестре он считается незаключенным. Подписи и печати на документе отнюдь не подтверждают совершение сделки, инвестор становится дольщиком только после регистрации договора. Поэтому для начала, следует проверить застройщика

Однако нередко застройщики требуют от покупателей оплату сразу после подписания договора, мотивируя это тем, что они отнесут в регистрирующий орган сразу несколько договоров. Якобы так проще их зарегистрировать. Для застройщика действительно так проще, а для дольщика это может обернуться в будущем большими проблемами.

Незарегистрированный договор не предъявишь в суде, труднее будет потребовать назад свои деньги. На основании незарегистрированного договора не предъявишь прав на жилье. Гражданин, подписавший такой договор, по сути, и дольщиком не является, и квартиру, за которую он отдал свои деньги, застройщик сможет пристроить другому покупателю. Поэтому ни в коем случае нельзя идти на уговоры строителей. Нельзя вносить деньги сразу после подписания договора, необходимо дождаться его регистрации и только после этого проводить все расчеты.

Читайте также:  Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Регистрация ДДУ в Росреестре означает, что:

  • договор, а также все документы застройщика прошли проверку;
  • с разрешительной, проектной и правоустанавливающей документацией на данный объект все в порядке;
  • застройщик действует в рамках 214 ФЗ.

Как выглядит зарегистрированный ДДУ? На обратной стороне договора должен находиться регистрационный штамп, а также подпись и печать регистратора. Кроме того, договору присваивается регистрационный номер.

Как узнать, зарегистрирован ли договор?

Застройщик, как правило, самостоятельно регистрирует договор долевого участия. Для этого у него есть отработанный механизм. Дольщик же может самостоятельно узнать, прошел ли регистрацию ДДУ. Получить сведения об этом можно несколькими способами:

  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  • через онлайн сервис Росреестра.

Проверка ДДУ первым способом предусматривает личное обращение в регистрационный орган или любой многофункциональный центр Московской области. Для этого дольщику нужно написать заявление по типовой форме, оплатить пошлину (в 2107 году ее размер составляет 200 рублей) и принести с собой следующие документы:

  • удостоверение своей личности;
  • договор ДДУ (оригинал и копию);

Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Зарегистрирован ДДУ в Росреестре или нет, можно посмотреть в онлайн режиме на сайте rosreestr.ru/site/ . Несколько простых шагов для получения нужной информации:

  1. Зайдя на площадку и прокрутив страницу в самую нижнюю часть, можно увидеть графу «Электронные услуги».
  2. Нажав на ссылку, пользователь попадает на другую страницу, где представлены все услуги, предоставляемые сервисом в электронном виде.
  3. Нас интересует третий раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», нажимаем на нее.
  4. В первую строку открывшейся таблицы нужно внести кадастровый номер объекта, который необходимо проверить. Его номер указан в ДДУ в разделе «Предмет договора».
  5. Далее нажимаем на кнопку «Сформировать запрос», а затем кликаем по самому объекту.
  6. В новом окне открывается вся информация по данному объекту. Нас интересует строка «Права и ограничения», нажимаем на нее.
  7. Открывается список всех зарегистрированных договоров. Если вы нашли номер своего ДДУ, значит все в порядке.

Если ДДУ не зарегистрирован, возможно, его просто еще не успели внести в список. Найдите строку «Дата обновления информации» и посмотрите, когда были обновлены данные. Сколько длится регистрация? Для оформления ДДУ с первым дольщиком закон отводит семь будних дней, если регистрация проводится через Росреестр, и девять будних дней – через многофункциональный центр. Оформление договоров с последующими дольщиками, как правило, не превышает пяти дней.

В каких случаях в регистрации могут отказать?

Чтобы договор был зарегистрирован, необходимо застройщику и дольщику подготовить ряд документов.

В регистрации будет отказано, если:

  1. Предоставлены не все необходимые документы.
  2. Неправильно оформлены.
  3. Поданы лицом, не имеющим на это право (подать может застройщик, дольщик, либо представитель участника, на которого оформлена доверенность, заверенная нотариусом).

В случае отказа, госорганы обязаны отправить заявителю письмо, в котором будет объяснена причина отказа. Если он неправомерен, он может быть обжалован в суде как застройщиком, так и участником долевого проекта. При положительном решении суда, регистрация состоится. Но нужно учесть, что эта процедура занимает достаточно много времени, и заключение договора затянется.

Что делать, если договор не зарегистрирован?

Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь. Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима.

Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией. Не лучше ли найти более надежного застройщика?

Есть еще одна возможная причина, по которой договор не прошел регистрацию: договор может просто потеряться по дороге от застройщика в Росреестр или обратно. Данная ситуация происходит достаточно часто. Застройщик носит в регистрирующий орган не по одному договору, а сразу несколько, и не исключено, что один из них может быть им забыт на выдаче. Если ДДУ действительно потерялся, то его дубликат можно взять в Росреестре либо в МФЦ.

Участие в долевом строительстве не всегда безопасно. Поэтому дольщикам нужно проявлять бдительность на всех этапах строительства, и помнить, что только зарегистрированный договор дает им гарантии, закрепленные в законе. Если вам нужна консультация, поддержка и помощь в вопросах долевого участия в строительстве, мы – юристы по ДДУ, всегда вам готовы помочь. Координаты для связи с нами вы найдете в разделе «Контакты».

Электронная регистрация договора долевого участия (ДДУ) в росреестре в 2017-2018 году: сроки и стоимость регистрации

Содержание статьи

Порядок регистрации ДДУ в Росреестре

Обязанность застройщика зарегистрировать договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) закреплена в ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

Если компания нарушила данное требования и не зарегистрировала соглашение, оно будет признано незаключенным в судебном порядке (ст. 168 ГК РФ).

Обратите внимание! Основанием для оформления документа является письменное заявление, которое подали в органы Росреестра стороны договора – застройщик и дольщик.

Порядок регистрации ДДУ регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  • ст. 48 Закона №214-ФЗ;
  • Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.12.2014 г. № 789 (далее – Приказ №789);

В общем виде процедура выглядит следующим образом:

  • стороны подают заявление в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости;
  • застройщик подает пакет документов, которые подтверждают его право на заключение такого договора;
  • сотрудники Росреестра в течение 30 дней проводят проверку бумаг и при отсутствии оснований для отказа производят государственную регистрацию договора. Данная проверка проводится в следующих формах: правовая экспертиза документов, поданных для регистрации, направление межведомственных запросов для проверки сведений, содержащихся в бумагах.

block_attantion

Зачем регистрировать договор?

Государственная регистрация договора ДДУ необходима для того, чтобы у недобросовестного застройщика не было возможности повторно продать квартиру иным лицам.

При долевом строительстве жилья оформлению подлежат:

  • право на недвижимость;
  • переход права на недвижимость любым из способов (продажа, мена, уступка права требования).

Если произошла ситуация, когда застройщик продал одну и ту же квартиру двум лицам, одно из которых зарегистрировало договор ДДУ, а другое нет, то преимущество в получении квартиры будет у первого. Само по себе отсутствие государственной регистрации договора не делает его автоматически недействительным.

Если застройщик уклоняется от оформления сделки, то суд, в силу положений ст. 165 ГК РФ, может признать ее действительной. В таком случае считается, что она вступила в силу с момента, указанного в судебном решении.

Обращаемся в гос. органы

Регистрация ДДУ осуществляется территориальным органами Росреестра. Момент обращения с заявлением в законе не определен, но из анализа судебной практики становится ясно, что подавать документы нужно сразу после подписания договора и до момента передачи денежных средств. Такая необходимость обусловлена тем, что между непосредственной подачей бумаг и внесением записи в реестр происходит так называемый регистрационный разрыв. В этот момент недобросовестный застройщик может попробовать продать квартиру еще раз с целью получения незаконной финансовой выгоды.

Какие документы понадобятся?

В соответствии с ч. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ для оформления договора подается следующий пакет документов:

  • заявление;
  • разрешение на строительство. Застройщик имеет право не подавать данный документ, в таком случае в течение двух рабочих дней Росреестр запросит его у государственного органа, который его выдал;
  • план возводимого многоквартирного жилого дома с указанием его местонахождения, количества находящихся в его составе квартир и нежилых помещений и машиномест, а также площади каждого из таких помещений;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования профессиональной ответственности застройщика от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств либо договор поручительства от банка;
  • если размер уставного капитала застройщика не соответствует размеру, установленной частью 2.1 ст. 3 Закона №218-ФЗ, компания должна предоставить договор поручительства от банка в обязательном порядке;
  • в случае, если возводится так называемое социальное жилье, то застройщик должен предоставить списки граждан, которые имеют право на его получение;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • документы, дающие право представителю застройщика подписывать договор;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома;
  • передаточный акт или иной документ о передаче квартиры дольщику;
  • если дольщик умер, а вместо него документы подает наследник, то необходимо подать свидетельство о праве на наследство;
  • учредительные документы застройщика, заверенные надлежащим образом;
  • если квартира приобретается в кредит, необходимо предоставить договор займа, а также соглашение о залоге недвижимости, под которую данный кредит выдан.
Читайте также:  Закон о выселении из квартиры

Обратите внимание! Сотрудники Росреестра при регистрации последующих договоров ДДУ не имеет права требовать уже предоставленные застройщиком бумаги, которые являются типовыми для всех дольщиков, например, проектную декларацию.

Факт приема бумаг подтверждается распиской, которая выдается сотрудником Росреестра. Она должна содержать следующую информацию:

  • опись предоставленных документов;
  • дата подачи;
  • фамилия сотрудника, который принял документы для регистрации;
  • телефон и фамилия специалиста, который будет проводить проверку сведений, содержащихся в бумагах.

Сроки регистрации

В соответствии с п. 78 Приказа №789, а также ч. 5 ст. 78 Закона №218-ФЗ срок осуществления государственной регистрации первого договора ДДУ составляет 10 рабочих дней, а всех последующих в этом же доме – 5 рабочих дней.

Как проверить, зарегистрирован ли договор или нет?

Провести проверку государственной регистрации договора ДДУ можно следующими способами:

  • самостоятельно на сайте Росреесра;
  • обратиться с заявлением в подразделение Росреестра или МФЦ и получить соответствующую выписку.

Обратите внимание! Для того, чтобы найти в реестре информацию о регистрации договора, необходимо знать кадастровый номер. Его можно попросить у застройщика или посмотреть его на штампе, расположенном на последнем листе соглашения.

После того, как ДДУ прошел государственную регистрацию, он прошивается и скрепляется печатью.

Почему могут отказать в регистрации?

В соответствии со ст. 27 Закона №218-ФЗ главным основанием для отказа является то, что заявитель в установленный государственным регистратором срок не устранил ошибки в предъявленных документах.

В случае выявления несоответствий, неполных данных сотрудник Росреестра в течение трех рабочих дней направляет в адрес заявителя письменное уведомление с указанием того, что и в какие сроки необходимо устранить. Перечень ошибок указан в ст. 26 Закона №218-ФЗ. К ним закон относит следующее:

  • лицо, которое указано в заявлении о регистрации договора ДДУ, не имеет права подавать и подписывать данное заявление;
  • застройщик или дольщик не имеют права распоряжаться объектом недвижимости;
  • в ходе проверки выявлены противоречия между зарегистрированными и регистрирующимися правами;
  • право не подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ;
  • не предоставлены все необходимые документы;
  • в ходе проверки выявлены несоответствия действительности сведений, которые содержатся в поданных бумагах;
  • форма либо содержание документа, который подан для регистрации, не соответствует закону;
  • поданные бумаги подписаны неуполномоченными на это лицами;
  • регистратор в установленный законом срок не получил сведения от других государственных органов о результатах проверки документов;
  • в результате запроса от иного государственного органа поступила информация об отсутствии необходимых документов либо сведений, которые нужны для регистрации ДДУ;
  • судом вынесено решение о признании недействительной сделки, которая регистрируется, либо такая сделка является ничтожной;
  • в тексте договора не содержатся ограничения для сторон, которые установлены в Законе №214-ФЗ;
  • акт государственного органа, который является основанием для регистрации сделки, принят с нарушением полномочий;
  • объект недвижимости не является таковым в силу требований законодательства РФ;
  • границы земельного участка, на котором находится дом, пересекаются с границами иной территории;
  • жилой дом возведен на земельном участке, который для этого не предназначен;
  • размер участка, на котором построен дом, не соответствует минимальным размерам, установленным законодательством РФ для многоквартирных жилых зданий.

Обратите внимание! Для того, чтобы избежать мошенничества со стороны недобросовестного застройщика, необходимо тщательно изучить условия соглашения и документацию строительной компании.

Это обусловлено тем, что достаточно часто недобросовестные застройщики берут у граждан деньги, но при этом не имеют права осуществлять строительство на данном земельном участке.

Это приводит к таким ситуациям, когда должностные лица компании выводят из нее активы, а обязательства не исполняют. В результате граждане остаются и без денег, и без жилья.

Обращение к профессиональному юристу поможет вам избежать всех этих неприятностей. Юристы нашего сайта специализируются на защите прав дольщиков и имеют широкую и успешную юридическую практику.

Специалисты окажут помощь еще на стадии подписания договора, проанализировав его положения и взвесив риски. На этапе регистрации ДДУ они соберут документы, подадут их от вашего лица по доверенности и обжалуют незаконные решения должностных лиц.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

По ФЗ № 214 обычного подписания договора долевого участия недостаточно для того, чтобы документ приобрёл юридическую силу, а его стороны все права и обязанности в соответствии с их статусами.

Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация ДДУ в Росреестре даёт возможность покупателю стать настоящим дольщиком и отстаивать свои права в случае их нарушения.

Обычно регистрация документа отдаётся на откуп застройщикам, которые, в свою очередь, могут оттягивать этот момент в своих собственных интересах.

Не стоит пускать эту процедуру на самотёк, нужно удостовериться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован без каких-либо проблем.

Необходимость регистрации ДДУ

Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.

Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.

И хоть с 2020 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.

Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.

Необходима регистрация ДДУ по следующим основаниям:

  • С регистрацией договор приобретает юридическую силу.
  • Покупатель приобретает статус дольщика и имеет право на возврат денежных средств.
  • Поможет в суде отстоять свои права.
  • Без регистрации не получится оформить право собственности на недвижимость в дальнейшем.
  • Обычного письменного договора за подписью сторон недостаточно для окончания сделки. Правовую силу ДДУ приобретает только после постановки соответствующей отметки о регистрации в Росреестре.

    Процедура регистрации

    Может быть проведена электронная регистрации ДДУ в Росреестре или обычная.

    Если осуществить регистрацию непосредственно через обращение в Росреестр, то процедура будет выглядеть следующим образом:

    1. Подписание ДДУ с печатью застройщика.
    2. Подача электронного или печатного заявления в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов.
    3. Получение на руки расписки о принятии документов.
    4. С паспортом и распиской лично получить ДДУ обратно.

    Помимо Росреестра можно обратиться за регистрацией договора с отделение МФЦ.

    Зарегистрированный договор имеет свои отличительные особенности. На нем должен присутствовать штамп ведомства и печать регистратора, подпись специалиста, осуществляющего регистрацию, регистрационный номер.

    Этот номер по сути подтверждает факт внесения договора в базу данных и постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт.

    Даже если регистрация была проведена в электронном виде, то соответствующая отметка все равно ставится на бумажном договоре. Зарегистрировать договор долевого участия в электронной форме можно через сайт — https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/.

    Необходимые документы

    Подавать необходимый перечень документов может как сам дольщик, так и застройщик недвижимости. Во втором случае дольщику нужно будет предоставить необходимые бумаги застройщику для последующей подачи их в Росреестр.

    Если происходит первичная регистрация, застройщик подаёт следующие бумаги:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту недвижимости;
  • уставная и учредительная документация;
  • проекты, заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • подтверждение внесения средств в качестве фондового участия.
  • Если же кто-то из дольщиков уже регистрировал ДДУ по этому объекту, застройщику нужно представить другой пакет документов:

    • ипотечное соглашение и справка от банка, если недвижимость приобретается через заемные средства;
    • согласие супруга, если инвестор состоит в браке;
    • свидетельство о рождении ребёнка, если квартира будет закреплена за несовершеннолетним;
    • нотариальная доверенность, если документы подаются представителем.

    Среди перечня документов, подаваемых в Росреестр, должна быть и квитанция об оплате государственной пошлины.

    Если документы подаются дольщиком, он может не собирать бумаги от застройщика. Проектную декларацию и разрешение на строительство Росреестр сможет сам запросить в единой системе жилищного строительства или у выдавшего ее органа всего за 2 рабочих дня.

    Читайте также:  Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

    Цена регистрации и срок исполнения услуги

    Госпошлина при регистрации ДДУ вносится в местный бюджет. Оплатить ее может либо одна сторона, либо другая, либо обе стороны пополам.

    Размер пошлины составляет:

    1. Для физического лица – 350 рублей.
    2. Для юридического лица – 6000 рублей.
    3. За электронную регистрацию – 3000 рублей.

    Очевидно, что дешевле регистрировать ДДУ дольщику, чем самому застройщику. Причём цена отличается в несколько раз. Но при этом принуждать регистрировать договор застройщик дольщика не может, это не законно.

    Срок регистрации ДДУ в Росреестре с 2017 года сокращён до 5 рабочих дней. Если подавать документы через МФЦ, срок увеличится на два дня. Это касается регистрации договоров по второму и последующему дольщикам.

    Если регистрируется договор по новостройке в первый раз, придётся ожидать 18 рабочих дней.

    Проверка регистрации

    Многих дольщиков интересует вопрос, как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. Обычно такие мысли возникают в случае, если регистрацией полностью занимался сам застройщик.

    Узнать информацию о регистрации можно также двумя способами:

    • через обращение в Росреестр;
    • через обращение в МФЦ.

    На сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН, в которой отражён факт регистрации договора. Чтобы лично получить выписку, нужно представить паспорт и соглашение о долевом участии.

    Как проверить регистрацию ДДУ по номеру договора? Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. Но при этом заявитель на руки не получит никакого подтверждения регистрации, он лишь получит сведения об этом. В результате такой проверки будет виден только номер регистрации ДДУ, остальные данные будут неясны.

    Чтобы проверить онлайн регистрацию договора, нужно:

    1. Открыть сайт Росреестра.
    2. В графе «Электронные услуги» выбрать «Справочную информацию».
    3. Ввести данные из ДДУ.

    Поиск будет осуществляться именно по земельному участку. До окончания строительных работ квартиры не будут числиться в регистрирующем органе как объекты недвижимости.

    Чтобы заказать полноценную выписку из ЕГРН, нужно будет оплатить пошлину в размере 750 рублей. Выписка изготавливается по запросу в течение 5-7 дней, иногда бывают задержки.

    Электронная выписка стоит дешевле – 300 рублей, и заказать ее проще через Интернет. Для отправки запроса на электронную выписку нужно на сайте Росреестра пройти в раздел «Получение сведений из ЕГРН». Такая выписка приходит на электронную почту обычно уже через 2-3 часа после отправки запроса.

    Расторжение ДДУ

    Договор долевого участия по ФЗ № 214 может быть расторгнут в 4 вариациях:

    1. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе дольщика.
    2. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
    3. По соглашению сторон.
    4. Через суд.

    В любом случае застройщик после расторжения договора обязан будет вернуть денежные средства дольщику. Выплата неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами возможно только в том случае, если будет установлен факт нарушения прав дольщика.

    Прекращение договора тоже оформляется в регистрирующем органе.

    Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Расторгаться договор может только до того момента, когда уже подписан акт приема-передачи недвижимости. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными. Если акт ещё не подписан, а договор зарегистрирован, его можно расторгнуть по веским основаниям.

    Перед расторжением договора по инициативе дольщика нужно быть очень внимательным и осторожным. У застройщика может не быть средств для возврата денег.

    Иногда лучше и выгоднее дождаться признания застройщика банкротом или окончания строительных работ, чем расторгнуть договор и не получить обратно свои деньги.

    Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае наличия просрочки по сдаче объекта более чем на 60 дней.

    Если дольщик не доволен качеством строительных работ, он может просто не подписывать акт приема-передачи объекта. Застройщик тогда будет обязан устранить недостатки или вернуть деньги обратно.

    Регистрация договора долевого участия является обязательным пунктом для оформления права собственности на недвижимость, для вступления документа в силу. Стоит контролировать процесс регистрации ДДУ, в случае необходимости этот факт легко можно проверить.

    Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?

    Содержание:

    ДДУ — это договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Он заключается между застройщиком и будущим собственником квартиры. По договору дольщики выплачивают некоторую сумму, которую строительная организация тратит на возведение и передачу недвижимости в собственность покупателя. По договору ДУ покупают не только жилые квартиры, но и отдельные комнаты, и нежилые помещения.

    ДДУ стоит зарегистрировать, чтобы защититься от недобросовестных застройщиков — это поможет применить к ним санкции при несоблюдении договора. Мы расскажем, как зарегистрировать ДДУ в Росреестре, а также о плюсах и минусах его оформления.

    В договоре ДУ прописан размер неустойки в случае, если застройщик не сдаст квартиру вовремя. Казалось бы, можно обратиться в суд и получить полагающуюся компенсацию за просрочку, но нет. Судебная практика показывает, что суд чаще снижает размер неустойки или вовсе отменяет санкции к застройщику. Если хотите взыскать неустойку со строительной организации, лучше сразу обратитесь к юристу.

    Нет времени читать статью?

    Регистрация ДДУ в Росреестре: 4 этапа

    Чтобы зарегистрировать ДДУ, нужно действовать по следующему алгоритму:

    1. Оформить договор, поставить подписи сторон и печать застройщика.
    2. Подать заявление в печатном или электронном виде и приложить документы. Если желаете получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться, что право собственности установлено, напишите об этом в заявлении.
    3. При принятии документов на регистрацию ДДУ государственный орган обязан выдать расписку с описью этих документов, датой, именем должностного лица и телефоном для справок (чтобы узнать о рассмотрении заявки).
    4. Получить ДДУ следует лично, предъявив паспорт и расписку.

    Бланк заявления на оформление ДДУ можно получить в Росреестре или в МФЦ. Если подаете заявление через интернет, то расписку выдадут в электронном виде.

    Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, дольщику нужно подать заявление в ЕГРН. Для этого посетите подразделение Реестра или подайте заявление через МФЦ. Адреса МФЦ и ЕГРН можно посмотреть на официальных сайтах или в справочной службе.

    Документы для регистрации

    Первичная регистрация — когда вы являетесь первым дольщиком дома, решившим зарегистрировать договор долевого участия. Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщику необходимо предоставить все документы по деятельности. А именно:

    • разрешение на строительство вашего объекта (не всего квартала!);
    • проектную декларацию, включая все дополнительные изменения — с подписью директора;
    • учредительные документы, уставные документы и реквизиты;
    • документ о регистрации юридического лица;
    • документ о внесении в компенсационный фонд долевой недвижимости.

    Если первичная регистрация есть в базе, то необходимо подать меньше документов. В их число входят: заявление от дольщика о регистрации ДДУ и заявление застройщика о согласии с регистрацией, договор с приложениями (декларация, план квартиры, план новостройки и т.д.), допсоглашения (если есть) и копии паспорта дольщика.

    Дольщик имеет право не предоставлять проектную декларацию и разрешение на строительство. Росреестр запросит эти данные самостоятельно. Если кто-то из дома уже успел зарегистрировать ДДУ, то информация о застройщике есть в базе.

    Тогда потребуется предоставить только личные документы для установки права собственности: согласие супруга на покупку жилья (если в браке), ипотечное соглашение (если квартиру берете в ипотеку).

    Если деньги внесли, то это должно быть соответственно оформлено. Тогда следует подать копию квитанции. Но лучше не платить до заключения ДДУ. Если решите внести деньги, а потом зарегистрировать договор, то в этот промежуток времени вы не будете защищены от возможных мошеннических действий застройщика.

    Размер пошлины

    Перед тем как оформлять договор, следует уплатить государственную пошлину. Для физического лица она составит 350 рублей, для юридического — 6 000 рублей.

    Застройщик не вправе заставлять дольщиков регистрировать договор. Но для юрлиц, как видим, размер пошлины значительно выше, а платить все равно придется дольщикам. Поэтому лучше зарегистрировать договор самостоятельно.

    Срок регистрации ДДУ в Росреестре

    Договор обязаны оформить в течение 5 рабочих дней, но если документы на оформление ДДУ подали через МФЦ, то придется ждать 7 дней. Это касается последующей регистрации. Если договор оформляется впервые — тогда 18 дней, т.к. будут проверять все документы и вносить информацию о застройщике в реестр.

    При отказе зарегистрировать договор долевого участия опишут причины. На этом этапе выяснится, легально ли работает застройщик, не банкрот ли он и т.д. Таким образом дольщик будет защищен от мошенничества еще до внесения денег.

    После регистрации проверьте, внесли ли номер ДДУ в Росреестр. Как это сделать, читайте в нашей отдельной статье.

    Ссылка на основную публикацию