Когда возникает право собственности на квартиру - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Когда возникает право собственности на квартиру

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство – земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Как возникает право собственности на недвижимое имущество?

В этой статье я постараюсь наглядно показать (на реальном примере), как и когда возникает право собственности на объект недвижимости.

Но для начала надо понять, что же такое «недвижимость»? В этом нам поможет ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

Статья_130_ГК_РФ дает нам понятие, что относится к «недвижимости». Думаю, многие и не подозревали, что воздушные и морские суда – это тоже недвижимость?) Теперь точно будете знать!

Так же из статьи мы узнали, что недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. После регистрации объекта недвижимости возникает право собственности на него.

Объекты недвижимости должны кому-то принадлежать, чтобы собственники обеспечивали их сохранность, содержали в должном состоянии сами или с помощью организаций (оплачивая последним за их услуги), использовали их по прямому назначению (ЖК РФ Статья 31) и ежегодно вносили в казну Государства налог на недвижимость. Это обязанности собственников недвижимости.

Как известно, обязанности возникают вслед за правами. Или наоборот? Помнится, всё же, что последовательность такая «права и обязанности».

Итак, право собственности на объект недвижимости – главная тема этой статьи.

Для начала, пример из собственной риэлтерской практики

Январь 2019 года. У меня в управлении по нотариальной доверенности объект (двухкомнатная квартира большой метражности в центре города) уже более 12 лет. Собственник недвижимости давно проживает «на югах», и я, как его представитель, сдавала квартиру в аренду. Юридически правильно будет, в наём, конечно. За прошедшее время продала пару других крупных объектов этого же собственника, и вот настало время быть проданной этой квартире.

Хочу отметить, объект сложный – с не утвержденной перепланировкой и в уставшем от длительной аренды состоянии.

Аксиома: «Для любого собственника ЕГО объект самый лучший!»

И надо найти очень веские аргументы, чтобы «отрезвить» продавца квартиры и прийти к какому-то компромиссу.

Начинаем обсуждать с собственником «стоимость» объекта.

Его аргументы (плюсы):

  1. за счет перепланировки увеличился метраж большой комнаты – а это привлекательный момент для покупателя, так как увеличилась жилая площадь квартиры
  2. за счет второй перепланировки (присоединения лоджии) увеличился метраж кухни – тоже плюс
  3. за счет ликвидации туалета увеличился метраж коридора

Серое вещество моего мозга начинает внутреннее броуновское движение…

Мои ответные аргументы:

  1. ДА! Метраж большой комнаты увеличился до 33 квадратных метров, но комната стала проходная – такое футбольное поле с тремя дверями (в коридор, в спальню и санузел). И получилось, что в квартире одна изолированная комната – спальня 13 квадратных метров. Это уже на большого любителя!
  2. ДА! Кухня увеличилась за счет присоединения лоджии – стала длинной и её функциональность не изменилась – такую перепланировку узаконить невозможно!
  3. Второй санузел (туалет), который ликвидировали, был бы только плюсом!

К чему я всё это пишу? О праве собственности, вроде бы, должна идти речь? Да, я помню. Это просто либретто к следующему этапу переговоров.

И написала я всё это для того, чтобы Вы понимали, как по-разному продавец и покупатель могут «оценивать» объект торга.

Читайте также:  Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика

Далее, аргументы продавца (уже, что «плохо»):

  1. Не утвержденная перепланировка
  2. НЕТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на объект

Наконец-то, нужная тема! Терпение, Господа!

Ответные аргументы (мои, ясен пень):

  1. ДА! Перепланировка не узаконена. Это, ну очень плохо: «по ипотеке» не продать объект, да и не каждый покупатель согласится на сомнительную перепланировку, так как последствия уже разгребать придется ему самому.
  2. На втором аргументе моё броуновское мозговое движение скончалось, я махала руками и как рыба шевелила губами… У человека с десяток объектов недвижимости в РФ и за её пределами и он не ориентируется в правовых вопросах недвижимости! Такова «се ля ва»!

Итак, многоквартирный жилой дом, в котором та самая квартира, строился с 1993 года по 1996 год. Есть инвестиционный договор от 1993 года, есть акт приема – передачи квартиры от 10 февраля 1996 года. Это документы, которые называются правоустанавливающими! И эти документы зарегистрированы в БТИ (Бюро технической инвентаризации) 20 апреля 1996 года. В то время еще не было УФСГР или «Росреестра». Вот оно ПРАВО собственности на объект недвижимости, ВОЗНИКШЕЕ сразу после регистрации!

А что же имел ввиду собственник, когда утверждал, что НЕТ ПРАВА собственности? А имел он ввиду, как я понимаю, Свидетельство о государственной регистрации права.

НО! И Свидетельство такое есть – я его оформила еще в 2013 году! Просто, собственник забыл, видимо. Все их документы по объектам недвижимости в нашем городе находятся у меня с момента их переезда на юг.

Внимательно читаем «Документы-основания:» – вот там перечислены те самые правоустанавливающие документы – это Инвестиционный договор и Акт приема-передачи квартиры.

А само свидетельство лишь правоподтверждающий документ! Отмечу, что с июля 2016 года перестали выдавать Свидетельства о регистрации права. Теперь выдают Выписку из ЕГРП.

ДДУ – договоры долевого участия

Мы рассмотрели на одном реальном примере, как возникает право собственности на объект недвижимости. В настоящее время инвестиционные договоры уже не заключаются, так как с момента вступления в действие 1 апреля 2005 года федерального закона № 214-ФЗ заключаются ДДУ – договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов. И далее речь пойдет только о многоквартирных домах и не будет касаться индивидуального строительства.

Чтобы было более понятно, ситуация с индивидуальным строительством домов связана с участком земли, на котором построен дом – этот участок должен быть в собственности, или в долгосрочной аренде, или в постоянном бессрочном пользовании, или в пожизненном наследственном владении (т.е. два отдельных права собственности на дом и на землю).

Итак, объект (многоквартирный жилой дом) построен, получено разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию. Далее идет передача квартир участникам долевого строительства с обязательным подписанием Акта приема-передачи квартиры. ДДУ – договор долевого участия в строительстве дома, плюс АКТ приема-передачи квартиры – вот два правоустанавливающих документа необходимых для регистрации ПРАВА на этот объект недвижимости (квартиру).

Как только произойдет эта регистрация в «Росреестре» возникнет право собственности на эту квартиру с соответствующей записью в ЕГРП (единый государственный реестр прав). И в дальнейшем при каких-либо операциях с этой квартирой (продажа, обмен, передача в дар или в наследство) будет обязательная регистрация сделки в «Росреестре» с внесением в ЕГРП записи о переходе права собственности на данную квартиру от одного собственника к другому. Всё просто и логично! Не правда ли?)

Резюме

Право собственности на объект недвижимости возникает ОДИН раз и навсегда. При любых дальнейших (законных) операциях с этим объектом недвижимости будет происходить переход права собственности на этот объект к новому его собственнику.

В следующей статье я расскажу о налогах и налоговых вычетах, связанных с операциями с недвижимостью.

Если у Вас возникли вопросы после прочтения этой статьи, я готова на них ответить.

Сделай репост – выиграй ноутбук!

Каждого 1 и 15 числа iBook.pro разыгрывает подарки.

  • Нажми на одну из кнопок соц. сетей
  • Получи персональный купон
  • Выиграй ноутбук LENOVO >Подробно: ibook.pro/konkurs

LENOVO IdeaPad Intel Core i5, 8ГБ DDR4, SSD, Windows 10

Когда возникает право собственности на квартиру?

Владелец имущества имеет право осуществлять различные процедуры с недвижимостью. В том числе продать и подарить другому человеку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !

Однако многие люди при приобретении недвижимости задаются вопросом, когда квартира считается собственностью и как проверить наличие таких прав на жилье.

Зависимо от способа приобретения недвижимости могут рассматриваться различные сроки, когда новый владелец становится полноправным хозяином квартиры на всех законных основаниях.

Что такое право собственности на квартиру?

Право собственности на недвижимость — это право распоряжатся имуществом по своему усмотрению. Такое право должно подтверждаться соответствующими документами. Без согласия владельца недвижимости не могут происходить какие –либо изменения в жилье, а также прописываться проживающие.

Когда квартира считается собственностью?

Недвижимость переходит во владение человеку после оформления соответствующих документов. До этого момента недвижимость не может использоваться по усмотрению владельца.

Для получения полного права на владение квартирой следует оформить недвижимость в органах Госреестра, куда человеку необходимо подать соответствующий пакет документов и после их проверки выдаётся новое свидетельство, которое подтверждает права на владение квартирой.

Как получить квартиру в собственность?

Одним из наиболее частых случаев приобретения недвижимости является оформление договора купли-продажи имущества. Однако существуют некоторые другие способы получения недвижимости и права переоформления ее на нового владельца.

Наследование

Получение в наследство недвижимости позволяет произвести процедуру перерегистрации и оформление документов на нового владельца для дальнейшего распоряжения имуществом.

Для проведения процедуры оформления собственности на жилье необходимо пройти следующие этапы:

  • написать заявление о вступлении в наследие через 6 месяцев после смерти умершего человека;
  • предоставить необходимый перечень документов, которые доказывают степень родства и имеют информацию о наличии прав владения умершего человека имуществом;
  • дождаться проверки нотариальными органами;
  • получить свидетельство о вступлении в наследие;
  • перерегистрировать квартиру на новое имя.

В некоторых случаях недвижимость может передаваться с помощью дарственного и завещательного документа. В таких случаях необходимо по истечении срока в 6 месяцев посетить нотариуса, и вступить в наследство.

Приватизация

Приватизированное жильё подразумевает проживание в государственной недвижимости, на которую можно получить право собственности на определённых условиях.

Для проведения такого типа процедуры необходимо выполнить следующие действия:

  • подать заявку на приватизацию жилья в органы, занимающиеся приватизацией имущества;
  • предоставить необходимый перечень документов;
  • предоставить разрешение на проведение такого вида процедуры органами, к которым относиться недвижимость;
  • подождать решения рассмотрения поданной заявки;
  • заключить договор приватизации;
  • обратиться в Госреестр для проведения перерегистрации квартиры.

Недостаток такого вида процедуры вступления в права владения — это необходимость получения согласия всех прописанных членов семьи на жилой площади.

Купля продажа

Заключение договора на приобретение недвижимости составляется между продавцом (бывшим владельцем квартиры) и покупателем.

Такая процедура получения прав на недвижимость является наиболее частой и подразумевает выполнения следующего алгоритма действий:

  • поиск жилья, которое подходит по все необходимым параметрам;
  • общение с продавцом;
  • проверка всех необходимых сведений о квартире;
  • заключение договора купли –продажи;
  • переоформление на нового владельца.

Долевое строительство

Такой вид строительства позволяет стать собственником квартиры в новостройке после окончания строительства.

Для осуществления такого вида процесса необходимо:

  • выбор компании, которая занимается таким видом строительства. Обсуждение площади будующего жилья и индивидуальных пожеланий заказчиков;
  • обсуждение финансового аспекта при строении новостройки;
  • заключение договора между застройщиком и участником долевого строительства. В документе обязательно необходимо указать информацию о дальнейшем оформлении права владения квартирой;
  • ожидание периода, когда строительство будет окончено;
  • введение в эксплуатацию постройки и подписание акта приема квартиры долевым участником;
  • оформление квартиры на нового владельца.

Оформление права собственности является обязательным видом процедуры для дальнейшего пользования жильем.

При отсутствии документов, которые подтверждают право владения, человек не может использовать имущество по своему усмотрению. Полноценное право собственности достигается только после прохождения процедуры переоформления в государственных органах единого реестра.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Как рассчитать срок владения квартирой для продажи

Если вы владеете имуществом дольше минимального срока, то вам не нужно платить налог с продажи, заполнять декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию. С какого момента начинается срок владения, зависит от способа получения недвижимости. Давайте рассмотрим наиболее популярные варианты.

В статье «Налог с продажи квартиры» мы подробно рассказали об уменьшении налога с продажи, минимальном сроке владения и налоговых вычетах.

Договор купли-продажи

Если был подписан договор купли-продажи, вы становитесь собственником с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Основание: ст. 131, 223 ГК РФ. Сейчас подтверждением вашего права является выписка из ЕГРН, а до 15 июля 2016 года это было Свидетельство о праве собственности.

Пример:

Вы купили квартиру и 20 января 2015 года подписали договор купли-продажи. Свидетельство о праве собственности датировано 25 марта 2015 года. В феврале 2018 года вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи? Да, так как вы владеете недвижимостью менее 3 лет. Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То есть с 25 марта 2015 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 и подать ее в налоговую инспекцию.

Пример:

Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня 2016 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября 2016 года. Чтобы в будущем продать квартиру без налога, вам нужно будет это сделать не ранее 15 сентября 2021 года. Напоминаем: минимальный срок владения для недвижимости, купленной после 01.01.2016 года – 5 лет.

Онлайн-сервис НДФЛка.ру – ваш помощник при решении налоговых вопросов! Есть вопрос или нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, – регистрируйтесь в личном кабинете!

Строительство дома

Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом. Основание: ст. ст. 131, 219 ГК РФ.

Пример:

В 2012 году вы купили участок. В 2017 построили на нем дом и официально зарегистрировали. В 2018 вы продали дом. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как дом находится в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения начался с момента регистрации в 2017 году. До 30 апреля 2019 года вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи дома.

Квартира по наследству

Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.

Пример:

В мае 2015 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2016 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2018 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2015 и превысил 3 года.

Существуют исключения:

Если квартира, приобретенная в браке, получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример:

В 2014 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на мужа. После смерти мужа в 2016 году жена вступила в наследство. В 2018 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с продажи собственности? Нет, так как срок владения недвижимостью начался с 2014 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю. Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.

Пример:

В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2017 году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Зарегистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Налоговый эксперт проконсультирует вас по всем вопросам и составит декларацию 3-НДФЛ за 2018 и другие годы

Квартира была подарена

Срок владения подаренной квартирой начинается с момента регистрации права собственности. Основание: ст. 131, ст. 223 ГК РФ.

Пример:

В апреле 2015 отец подарил вам квартиру. Право собственности вы оформили в сентябре 2015 . В мае 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как вы владеете подаренной квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента получения недвижимости в подарок, а с момента государственной регистрации. То есть с сентября 2015 года. Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, до 30 апреля 2019 подать ее в налоговую инспекцию и до 15 июля 2019 заплатить налог.

Приватизированная квартира

Срок владения приватизированной квартирой зависит от даты приватизации:

Жилье приватизировано до 01.01.1998 года. Срок владения начался с момента подписания договора передачи недвижимости в собственность. Основание: письмо Минфина РФ от 18 июля 2014 № 03-04-05/35433.

Пример:

В 1997 году вы приватизировали квартиру и подписали Договор передачи в собственность. В 2017 году было получено Свидетельство о государственной регистрации. В 2018 вы продали квартиру и не должны платить налог с продажи, так как владеете недвижимостью более 3 лет. В вашем случае срок владения начался в 1997 году, когда вы приватизировали собственность.

Жилье приватизировано после 01.01.1998 года. Срок владения начался с момента государственной регистрации права собственности.

Пример:

Вы с 1990 года живете в квартире, полученной от муниципалитета. В 2017 году вы приватизировали квартиру и оформили на нее право собственности. После продажи в 2018 году вам нужно заплатить налог, так как вы владели недвижимостью менее 3 лет. До 30 апреля 2019 года вы обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи собственности.

Договор долевого участия

Если был подписан договор долевого участия, вы становитесь собственником недвижимости с момента государственной регистрации права собственности. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования или инвестирования.

Не путайте с правом получения налогового вычета, которое возникаем с момента подписания Акта приема-передачи недвижимости! Основание: письма Минфина РФ от 14 февраля 2013 N 03-04-05/9-103, 15 ноября 2012 N 03-04-05/9-1315.

Пример:

В 2014 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2015 строительство было закончено, и вы получили квартиру по Акту приема-передачи. В 2016 вы оформили право собственности и получили Свидетельство. В 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Да, так как вы владеете квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента подписания Акта приема-передачи (в 2015), а с момента государственной регистрации (в 2016). Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, подать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

С онлайн-сервисом НДФЛка.ру вам не придется думать над каждой строкой декларации — персональный налоговый эксперт сделает все за вас!

Доли квартиры куплены в разное время

Если вы сначала купили одну долю в квартире, а потом купили у других собственников оставшиеся (одну или несколько), и квартира при этом стала единым объектом собственности, то срок владения начинается с момента получения права собственности на первую долю. Основание: письма ФНС РФ от 26 июля 2016 №БС-4-11/13524@, Минфина РФ от 23 августа 2016 №03-04-07/49241, 13 января 2015 № 03-04-05/69528.

Пример:

В 2014 году вы с сестрой купили квартиру и оформили ее напополам в долевую собственность. В 2017 году вы покупаете у сестры ее долю и становитесь единственным собственником недвижимости. В 2018 году вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи собственности? Нет, так как вы владеете жильем более 3 лет – с 2014 года. Срок владения считается с момента покупки вами первой доли.

Обратите внимание! Если вы сначала купили одну долю, а потом докупили оставшиеся (одну или несколько), и оформили их отдельными объектами недвижимости, то срок владения рассчитывается индивидуально для каждой доли. Основание: письмо Минфина РФ от 20 мая 2014 N 03-04-05/23772.

Договор с ЖСК

Если был подписан договор с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), срок владения начинается тогда, когда выполнены два условия: подписан Акт приема-передачи и полностью выплачен паевой взнос. Основание: п. 4 ст. 218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 N 03-04-05/7-837.

Пример:

В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2016 году оформили квартиру в собственность и получили Свидетельство. В 2018 году продаете квартиру. Вы имеете право не платить налог, так как владеете жильем дольше 3 лет. Срок владения начался в 2015 году, когда был выполнены оба условия – полностью выплачен пай и получен Акт приема-передачи. Дата Свидетельства о праве собственности роли не играет.

Даже незначительная ошибка может быть поводом для того, чтобы ИФНС вернула документы на доработку. Оставьте заявку на нашем сайте, и личный налоговый эксперт проверит ваши документы и заполнит декларацию 3-НДФЛ

Переселение из аварийного жилья

Как рассчитывается срок владения квартирой, если вы получили ее от государства после переселения из аварийного жилья? Срок считается с момента регистрации нового жилья. При этом не учитывается, сколько вы владели аварийным жильем. Основание: ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, письма Минфина РФ от 28 марта 2018 № 03-04-05/19795, 25 августа 2017 г. № 03-04-05/54847.

Пример:

С 2009 года вы владели квартирой, которая в 2016 году была признана аварийной. В 2017 году вы от муниципального образования получили новую квартиру взамен аварийной. В 2018 году вы продали новую квартиру. До 30 апреля 2019 вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог, так как недвижимость находилась в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения аварийным жильем не учитывается.

Квартира через суд

Если вам досталась квартира через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу. Основание: п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, письмо Минфина РФ от 14 августа 2013 N 03-04-05/32983.

Пример:

В 2010 году вы заключили договор со строительной организацией на покупку квартиры. Стройка затянулась, а после ее окончания застройщик не торопился передать вам недвижимость. В 2014 году вы подаете иск, и квартира через суд становится вашей собственностью. В 2016 году вы регистрируете право собственности, а в 2018 году продаете квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи недвижимости и информировать налоговые органы о сделке. Срок владения начался с момента вступления решения суда в силу и превысил минимальный срок.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим ее в налоговую инспекцию

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Право на недвижимое имущество возникает с момента

Недвижимость в наследство

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок.

В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

Квартира или иное жилое помещение могут быть приобретены и иными путями. Частная собственность возникает и при

. Наследники считаются полноправными владельцами имущества уже после открытия делопроизводства о наследовании. И здесь не имеет значение наличие фактической государственной регистрации прав.

В то же время, если у счастливого обладателя, скажем, доставшейся от бабушки квартиры по наследству возникает желание ее немедленно выгодно продать, потребуется все же совершить некоторые действия в регистрационной палате.

Реализовать имущество, первоначальное право собственности на которое не оформлено, не получится. Действующее законодательство требует изначально получить соответствующее свидетельство, подтверждающее владение.

Если же недвижимость до наступления момента наследования не была зарегистрирована надлежащим образом, свое право собственности при наследовании возможно придется отстаивать в судебном порядке. В случае, когда предполагается наличие нескольких наследников, каждый из них может претендовать на регистрацию своей доли вне зависимости от иных лиц.

Моментом возникновения права собственности является внесение записи в гос.реестр. С этой даты наследники недвижимости вправе распоряжаться своими долями полностью по своему усмотрению.

При покупке

Наиболее распространенный метод приобретения объектов недвижимого имущества ― это покупка. Это относится к квартирам, в том числе и в новостройках, и при участии долевого строительства, домам, земельным участкам. Изначально момент регистрации перехода права собственности появляется после оформления сделки.

Договор купли-продажи, регламентирующий переход прав обладания недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным владельцем приобретенной недвижимости гражданин может считаться уже после осуществления этой процедуры. Именно в этот момент он становится законным собственником.

Однако, право собственности на недвижимость возникает, в некоторой степени, и немного раньше. Уже на этапе подписания договора купли-продажи, а также акта о приемке-передаче объекта новоявленный владелец считается собственником и может вселиться в купленную квартиру или дом.

Но окончательные права на приобретенную частную собственность в виде недвижимости появляются после гос.регистрации. Основаниями приобретения права собственности у добросовестного приобретателя являются действующие документы.

Наиболее распространенный способ получения недвижимости — это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения.

После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения — возможность продать, подарить и т. п. — он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ).

Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г.

, затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

Право собственности по договору дарения

Нередко приобретение квартиры или жилого дома сопровождается оформлением договора ипотеки. В это понятие входят действия по залогу недвижимости в замен на предоставление кредита, займа. Имущество, переданное заемщиком кредитору, в данном случае служит обеспечением ссуды. Заемщик передает кредитору права на недвижимость, фактически продолжая эксплуатировать объект.

Закон об ипотеке предусматривает, что имуществом залога все так же владеет залогодатель. Он же вправе и пользоваться им. При этом ухудшения каких-либо свойств объекта недвижимости происходить не должно.

Собственник жилого помещения может извлекать дополнительные выгоды от объекта, если такое положение допускает действующий договор. Кроме того, сохраняется обязанность по текущему содержанию и несению необходимых расходов.

Ипотечное кредитование характеризуется не только как жилищное. Недвижимость в качестве залога может быть передана и при иных видах получения займов. А в виде залога выступают:

  • земельные участки;
  • квартиры, дома, иное жилье;
  • гаражи, дачи, садовые дома;
  • эксплуатируемые в предпринимательской деятельности здания и сооружения.

Закон допускает даже залог воздушных и морских судов, космических объектов, однако к повседневной жизни граждан это малоприменимо.

Итак, имеющееся право собственности дает основание для заключения ипотечного кредитования. Если же собственников оказывается несколько, то необходимо письменное согласие каждого из них. При этом любой может заложить свою долю в собственности без получения согласия других владельцев.

Несмотря на то, что ипотечное имущество принадлежит заемщику денежных средств, права его на этот объект несколько ограничены. Гражданин не может самостоятельно продать или обменять объект, не получив соответствующее разрешение залогодержателя. Ограничения полностью снимаются после погашения долговых обязательств.

В отличие от процедуры наследования, дарственную на недвижимость можно оформить и при жизни предыдущего владельца. Но и в этом случае банальной устной договоренности и передачи ключей от квартиры недостаточно.

Итоговым оформлением при подписании договора дарения и здесь будет государственная регистрация прав на полученную собственность.

Несмотря на то что процедура дарения по сути не предусматривает оплаты при передаче прав в пользу предыдущего хозяина, договор дарения все же заключают. В дальнейшем это поможет избежать сторонам имущественных споров и претензий со стороны других заинтересованных лиц. К примеру, родственники дарителя уже не смогут с легкостью оспорить факт совершившейся процедуры.

Особенно это затрагивает те случаи, когда объект дарения принадлежит одновременно нескольким лицам. Для законного оформления сделки требуется подтверждение каждого из них. Отсутствие этого условия не позволит получить свидетельство о регистрации права собственности.

Многие граждане, владеющие не столь значительным имуществом, как жилое помещение, нередко пренебрегают необходимостью зафиксировать свои права на законных основаниях. Например, собственники гаражей не всегда имеют на руках подтверждающие документы на владение. И совершено напрасно.

Государственная регистрация не только помогает избежать непредвиденных ситуаций и вопросов со стороны органов власти, но и необходима при совершении операций с этим имуществом.

Права на незарегистрированный гараж могут быть оспорены при возникновении следующих ситуаций:

  1. Рассматривается органами власти как самовольная постройка, отсутствует требуемое соответствие нормам строительства.
  2. Полученный в наследство гараж не был ранее оформлен должным образом.
  3. При утрате подтверждающих собственность документов.

Выходом может стать решение зарегистрировать объект по всем правилам, собрав предварительно весь пакет документов. Но даже и при отсутствии такового возможно признание прав. Правда, для этого скорее всего придется обратиться в судебные инстанции.

Момент регистрации прав также наступает при внесении в реестр соответствующих записей. До этого времени все действия с гаражом могут быть признаны недействительными. Рекомендуется обратить внимание на этот нюанс и при желании приобрести гараж.

По обмену

Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре. Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия — составление договора обмена, подписание акта приема-передачи — лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.

Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.

По приватизации

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его.

При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

  • разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
  • технический план здания;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю (под зданием);
  • разрешение местной администрации на строительство;

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Сроки регистрации

Срок регистрации права собственности на имеющееся имущество равен до 10 рабочих дней. При этом потребуется оплатить госпошлину. Ее размер зависит от статуса заявителя. Столько дней длится внесение данных в росреестр?

Оформление приватизации, совершение сделки на переход права собственности по решению суда, регистрация объектов недвижимости в долевой, совместной и общей собственности подчиняются тем же условиям.

Сам срок действия свидетельства о государственной регистрации неограничен.

Читайте также:  Кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка
Ссылка на основную публикацию