Задаток при покупке квартиры в ипотеку - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Залог, задаток при покупке квартиры

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Задаток

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  • Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  • Информация о сути соглашения.
  • Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  • Сумма задатка.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления

Задаток при покупке квартиры в ипотеку передается от покупателя продавцу и обеспечивает последнему уверенность в том, что сделка состоится. Каковы особенности данного платежа и правила его оформления? Каким способом осуществляется передача денежных средств? Что говорит законодательство? Наша статья даст вам ответы на эти и другие вопросы.

Из этой статьи вы узнаете:

  • Для чего нужен задаток при покупке квартиры в ипотеку
  • Чем задаток отличается от аванса и залога
  • Как правильно оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку
  • В каких случаях задаток возвращается продавцу квартиры

Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.

Перечисление задатка (аванса) при покупке квартиры в ипотеку осуществляется в два этапа:

  1. составление соглашения между сторонами в письменном виде;
  2. заполнение расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

При этом обязательным является соблюдение ряда правил:

  • В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора.
  • Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более.
  • Продавец недвижимости должен подтвердить право собственности на нее.

Какие функции выполняет предварительный договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?

  • Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
  • Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
  • Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Как составить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

В ходе составления договора о задатке важно учесть, что квартира приобретается на условиях ипотеки. Это уточнение является принципиально важным для покупателя, ведь банк рассматривает задаток как часть первоначального взноса, а потому в случае отказа человек может вернуть свои деньги на основании п.1 ст. 381 Гражданского Кодекса РФ. Данный пункт гласит, что, в случае прекращения обязательства из-за невозможности его исполнения, сумма задатка подлежит возврату. Вместе с тем, ясного определения того, что данная формулировка распространяется и на отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре о задатке в качестве одного из условий возврата должно быть указано отрицательное кредитное решение банка.

Прежде, чем подписывать соглашение, проверьте наличие в его тексте следующих данных:

  • Сведения об участниках сделки. В договоре должна быть указана информация о покупателе и всех собственниках недвижимости: их ФИО, серии и номера паспортов, места фактического проживания либо регистрации.
  • Информация о квартире: ее адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, стоимость. При желании вы можете указать дополнительные сведения — к примеру, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.
  • Дата заключения. Это позволит вам в любой спорной ситуации доказать, когда именно был заключен договор.
  • Сумма задатка. Она указывается цифрами и обязательно расшифровывается прописью.
  • Порядок передачи средств. Следует обозначить, когда покупатель передает продавцу деньги и каким способом. К примеру, вы можете написать, что вся сумма была передана наличными при подписании договора, либо указать реквизиты расчетного счета.
  • Время совершения операции купли-продажи квартиры. Обозначьте сроки, отведенные на оформление основного договора купли-продажи. Старайтесь использовать не абстрактные фразы (к примеру, «в течение месяца»), а конкретные даты (скажем, до 31.10.2018).
  • Права и обязанности участников сделки. Первоочередным обязательством продавца является передача квартиры в том состоянии, в котором она была при осмотре, а покупателя — своевременное внесение оплаты.
  • Форс-мажорные обстоятельства. Нужно обозначить, какие ситуации следует считать чрезвычайными, и также описать их влияние на условия исполнения соглашения.
  • Дату вступления в действие. Большая часть договоров вступает в силу в момент их подписания.
  • Подписи сторон. В заключительной части соглашения каждый участник сделки ставит свою подписи и расшифровывает ее, указав фамилию с инициалами.
Читайте также:  Банкротство должника и поручителя

При необходимости договор можно дополнить пунктом, в котором обозначаются любые детали, значимые для участников. Соглашение, которое не подлежит обязательному нотариальному заверению, составляется в двух экземплярах.

Воспользуйтесь рекомендацией опытных риэлторов и дополните соглашение справкой от психиатра, подтверждающей, что участники сделки купли-продажи квартиры пребывают в здравом уме и памяти. В случае неблагоприятного развития событий этот документ избавит вас от судебных разбирательств по этому вопросу.

Важно! Получив задаток, продавец на обоих экземплярах собственноручно указывает его точную сумму (не только цифрами, но и прописью), ФИО полностью, текущую дату и подпись.

После обсуждения основных условий сделки стороны подписывают соглашение с учетом достигнутых договоренностей. Передав задаток при покупке квартиры в ипотеку в оговоренном объеме, покупатель должен взять у продавца расписку о том, что тот получил средства.

Дополнительной мерой защиты интересов покупателя является написание продавцом расписки вручную шариковой ручкой. Дело в том, что подделать почерк человека гораздо сложнее, нежели его подпись. Печатный экземпляр расписки о получении задатка подлежит нотариальному заверению.

В документе должна быть обозначена следующая информация:

  • название документа — «Расписка о передаче задатка по договору», дата его подписания;
  • паспортные данные участников сделки;
  • название учреждения, выдавшего документ;
  • указание на то, что покупатель передает продавцу не залог или аванс, а именно задаток;
  • сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку в рублях (цифрами и прописью);
  • ссылка на договор купли-продажи квартиры;
  • краткое описание объекта недвижимости, его адрес, площадь, а также документы, подтверждающие право собственности;
  • подпись (важно, чтобы она идентична подписи в паспорте).

При проведении сделки по покупке жилья в ипотеку в банк следует предоставить копии соглашения и расписки. Перечисление денежных средств может осуществляться безналичным путем, и в таком случае в банке понадобится платежное поручение.

Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку

Наверняка вы задались вопросом о том, какую сумму (процент от общей стоимости квартиры) следует предоставить в качестве задатка. Эти средства, как правило, передаются на определенный промежуток времени, по истечению которого стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости. Размер задатка не регламентируется нормативно-правовыми актами, поэтому вы не сможете найти информацию по данному вопросу в первоисточниках (к примеру, в Гражданском кодексе). Общепринятой является практика определения этой суммы участниками сделки купли-продажи квартиры. Обычно в подобных операциях размер задатка составляет от 5 % до 10 % рыночной стоимости недвижимости.

Попытки одной из сторон существенно увеличить либо уменьшить сумму задатка должны серьезно насторожить второго участника сделки купли-продажи квартиры. Если продавец настаивает на увеличении этой суммы, то вполне возможно, что он рассчитывает получить более выгодное предложение от третьих лиц, либо стоимость жилья сильно завышена. Попытки покупателя уменьшить задаток могут свидетельствовать о том, что его выбор не является окончательным, и процесс поиска недвижимости продолжается.

В каких случаях возможен возврат задатка при покупке квартиры в ипотеку

Во всех вышеперечисленных ситуациях продавец должен не только возвратить покупателю задаток в полном объеме, но и заплатить ему сверху такую же сумму в качестве штрафа.

Заранее изучите информацию о том, как вернуть свои деньги в случае нарушения продавцом условий договора. Обычно покупателю достаточно сообщить второй стороне о необходимости возврата денежных средств. Если продавец отвечает отказом, следует подать иск в суд —вероятнее всего, он будет удовлетворен.

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.

Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу:

🔵 Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества.

🔵 Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку.

🔵 Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше.

Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки.

Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону .

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

📃 Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

Читайте также:  Деньги в долг под расписку от частного лица через нотариуса

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку .

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают:

стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

сроки передачи недвижимости покупателю;

кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку — конкретная сумма, которая передается от покупателя продавцу и гарантирует проведение сделки купли-продажи в будущем. В чем особенности такого платежа? Как он правильно оформляется? Нужно ли оставлять деньги при покупке? Что говорит законодательство? Эти и другие вопросы требуют рассмотрения.

Законодательство

При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде. Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.

Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.

Главные правила

К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:

  • В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
  • Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
  • В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).

Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:

  • Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
  • Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
  • Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
  • Получатель средств (продавец) составляет расписку.
  • Банку-кредитору передается копия расписки.

Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.

Давать или нет?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую многие сомневаются, нужно ли давать деньги в виде гарантии совершения сделки. Делать это не обязательно, но для защиты личных интересов и во избежание потери времени продавец часто требует внесение определенной суммы. Последняя подтверждает, что покупатель не откажется от намерения приобрести недвижимость.

Тонкости передачи средств и оформления договора

При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом. Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст. 359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.

Размер платежа

Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.

Сегодня применяется два пути определения размера:

  • В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
  • В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).

При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.

Как оформить расписку?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:

  • Название документа.
  • Личные сведения участников.
  • Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
  • День передачи, объем, цели и основания.
  • Дата оформления базового договора.
  • Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
  • Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
  • Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).

В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.

Какие документы потребуются?

При передаче задатка (аванса) потребуется еще ряд бумаг, среди которых личные документы (покупателя и продавца), паспорта (кадастровый и технический), справка об обременении (при оформлении ипотеки), выписка из ЕГРН, а также правоустанавливающий акт.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки.

Стоит учесть следующие моменты:

  • Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
  • Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
  • Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).

Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.

Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?

Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Здесь возникает вопрос, как вернуть переданные ранее деньги. Чтобы избежать трудностей, важно внимательно подойти к оформлению предварительного договора. В нем важно прописать сумму, которая выплачивается за покупку недвижимости, а также объем средств, которые выдает банковское учреждение в пределах ипотеки. Необходимо, чтобы в документе были описаны гарантии, а также последствия за невыполнения обязательств. Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае, если кредитная организация откажется от оформления соглашения.

Читайте также:  Договор целевого жилищного займа

Как оформить возврат денег?

Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:

  • Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
  • Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
  • Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.

Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке

Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения одобрения кредитная организация выделяет 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.

В этот период требуется подготовить бумаги и оформить договор. При этом Сбербанк не выдвигает жестких требований к дому, но выставляет их к жилплощади. Последняя должна быть узаконена. Кроме того, оформление предварительного соглашения купли-продажи обязательно. В нем должно быть описание размера задатка (аванса) и особенной их возврата. Кроме того, покупатель перечисляет авансовый платеж на счет банковского учреждения, что является дополнительной гарантией для продавца.

Как оформляется договор аванса — образец

Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:

  • Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
  • Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
  • Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
  • Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
  • Особенность передачи денег.
  • Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
  • Указание действительности договора со дня подписания.
  • Форс-мажор и его действие на документ.
  • Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.

Ипотека без аванса

Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру и не желает оформлять договор на передачу аванса или задатка. Такая ситуация возможна. Более того, многие банки разрешают оформить ипотеку без внесения первоначального платежа, но в таких случаях процентная ставка возрастает. Рассчитывать на услугу вправе лица, которые имеют гражданство РФ и могут подтвердить доход.

Итоги

Выше мы рассмотрели, нужен ли задаток при покупке квартиры, какие функции он выполняет, и как оформить передачу денег с учетом законодательства. Практика показывает, что при покупке квартиры предварительная выплата части стоимости квартиры защищает интересы продавца и дает гарантии покупателю, поэтому игнорировать такой инструмент не рекомендуется.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку.

Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Недавнее обращение ко мне за юридической помощью показало, что несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.

Заключение предварительных договоров купли-продажи квартир прочно вошло в деловой оборот, в настоящее время умудряются заключать даже предварительные договоры долевого участия в строительстве. Цель этих сделок вполне понятна — они «успокаивают» стороны: покупатель не беспокоится о том, что понравившаяся квартира будет продана другому, продавец — о том, что покупатель передумает покупать эту недвижимость. Дабы усилить эту «успокоенность» в практику также прочно вошло обеспечение исполнения предварительных договоров задатком.

Всё это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В упрощенном виде суть в следующем: из предварительного договора у его сторон возникает лишь одна обязанность — заключить основной договор купли-продажи в срок и на условиях, которые указаны в предварительном договоре. И чтобы сторонам не пришло в голову от этой обязанности уклониться, то есть просто взять и передумать, в самом предварительном договоре или отдельным соглашением предусматривается обеспечение его исполнения задатком (обычно суммой 50-100 тысяч рублей), передаваемым покупателем продавцу. Если заключить основной договор откажется покупатель — задаток остается у продавца, если продавец — он должен вернуть задаток в двойном размере.

Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные. Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать. Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.

Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.

Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.

Дабы не быть голословной приведу выдержки из судебных решений по искам таких покупателей, безуспешно пытавшихся вернуть себе задаток.

Апелляционное определение республики Марий Эл от 17 мая 2016 г. по делу N 33-784/2016 » …в согласованный сторонами срок договор купли-продажи не заключен по вине истца, который не смог получить кредит в банке … Поскольку доказательств, свидетельствующих о невиновности Я. в совершении действий, вследствие которых договор купли-продажи квартиры не был заключен, в материалы дела не представлено… судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.»

Апелляционное определение Иркутского областного суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-9352-14: «Основной договор заключен О. не был по причине того, что ОАО «Сбербанк России» отказал ей в предоставлении кредита….Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, выдавшая задаток, т.е. покупатель, суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ правильно сделал вывод о том, что задаток остается у Р.»

Итак, это реальные дела, в которых покупатели, давшие задаток по предварительному договору, его утратили.

Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.

Порядочные риэлторы и застройщики включают в тексты предварительных договоров так называемую «банковскую оговорку». Это означает наличие условия о том, что обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются и задаток подлежит возврату, если покупателю будет отказано в предоставлении кредита. Такое условие также совершенно законно, ст. 157 ГК РФ предусматривает право совершить сделку под отлагательным условием — то есть поставить возникновение обязанности заключить договор в зависимость от факта выдачи кредита, а п. 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возможность возврата задатка по соглашению сторон.

Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения.

При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.

Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2014 г. по делу N 33-6766/2014 : «Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следовало, что в случае отказа банка покупателю в выдаче целевого кредита на приобретение указанной квартиры, денежный задаток в сумме возвращается продавцом покупателю в полном размере (п. 16). Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи стороны сделки предполагали возможность наступления негативных последствий в виде отказа покупателю И. в выдаче кредита на покупку данного объекта недвижимости. Сторона продавца возражений относительно данного условия не высказывала, с возвратом задатка в полном размере соглашалась. Материалами дела подтверждается и следовало из объяснений сторон, что И. отказался от исполнения договора с Б., потребовав возврата уплаченных денежных средств, в связи с отказом ОАО «Сбербанк России» в предоставлении истцу ипотечного кредита…При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований И. о возврате задатка».

Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.

И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток.

Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.

Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.

В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным. Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать. В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет, (п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ) и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В последних двух случаях продавцу (если устно вам уже отказали отдать задаток) следует направить претензию с указанием на факты прекращения обязательств, незаключенность или недействительность предварительного договора и предложить задаток вернуть. Если возврат не произведут добровольно и у вас есть хорошая правовая позиция – обращайтесь в суд.

В целом же советую по возможности избегать заключения соглашений о задатке, при подписании предварительного договора лучше передавать продавцу часть оплаты в виде аванса (предоплаты).

Удачных покупок и будьте внимательны, распоряжаясь своими деньгами

Ссылка на основную публикацию