Существенные условия договора ипотеки - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Существенные условия договора ипотеки

Существенные условия договора ипотеки

Предмет договора об ипотеке

В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

– описание предмета ипотеки,

– существо финансового обязательства,

– срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством:

Предмет договора об ипотеке.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства – 0,06 га, для огородничества – 0,04 га, а для дачного строительства – 0,06 га .

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” (далее – информационное письмо N 90) . Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении .

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна – необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку – по соглашению сторон .

С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: “Стороны оценивают предмет ипотеки”. Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо N 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

К примеру, регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства – кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пеней за просрочку уплаты плановых процентов и т.д.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” повторяет собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия.

Перечень существенных условий, предусмотренный в ГК РФ:

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) – наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:

Читайте также:  Деньги в долг под расписку от частного лица через нотариуса

наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) – его стороны;

дата и место заключения;

размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям – сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

все иные существенные условия основного договора (несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” говорится, что, в случаях когда залогодателем является должник в основном обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора).

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной – при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8 Приказа Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 “Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам”). Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Условия договоров обеспечения исполнения обязательств

Под существенными условиями понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные и дополнительные условия договоров обеспечения исполнения обязательств различаются, поэтому будем рассматривать каждый договор в отдельности.

Существенными условиями договора залога являются:

  • Предмет залога;
  • Оценка предмета залога. Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, так как она осуществляется по соглашению сторон. Для определения оценки предмета залога участие оценщика, как правило, не является обязательным, кроме случаев, указанных в законе;
  • Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В договоре залога необходимо указать содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, которое обеспечивает залог. Договор залога считается заключенным в том числе, когда вышеназванные условия содержатся в договоре по основному обязательству и в договоре залога имеется отсылка к нему;
  • Условие о том, у кого должно находиться заложенное имущество. По общему правилу, предмет залога остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ). В редких случаях, заложенное имущество передается залогодержателю (заклад);
  • Другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительные условия договора залога:

  • Условие о том, распространяется ли залог на принадлежности, отделимые и неотделимые плоды предмета залога;
  • Замена предмета залога, а также замена и восстановление при его утрате или повреждении;
  • Последующий залог;
  • Обеспечиваемое залогом требование;
  • Возникновение права залога;
  • Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета залога;
  • Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества;
  • И другие.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценка предмета ипотеки. Оценка предмета ипотеки не является рыночной ценой предмета ипотеки, так как она осуществляется по соглашению сторон;
  • Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре ипотеки необходимо указать содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, которое обеспечивает ипотека. Договор ипотеки считается заключенным в том числе, когда вышеназванные условия содержатся в договоре по основному обязательству и в договоре залога имеется отсылка к нему;
  • Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
  • Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;
  • Другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительные условия договора ипотеки:

  • Условие о том, распространяется ли залог на принадлежности, отделимые и неотделимые плоды предмета залога;
  • Замена и восстановление при утрате или повреждении предмета ипотеки;
  • Последующая ипотека;
  • Обеспечиваемое ипотекой требование;
  • Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества;
  • Обязанность страхования залогодателем предмета залога;
  • И другие.

Существенными условиями договора поручительства являются предмет договора поручительства, а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительными условиями договора поручительства являются:

  • Срок действия договора поручительства;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность поручителя;
  • Расторжение договора;
  • И другие.

Существенные условия договора банковской гарантии:

  • Предмет договора;
  • Срок действия;
  • Сумма гарантии и валюта, в которой гарантия выплачивается;
  • Иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительными условиями договора банковской гарантии являются:

Ипотечный договор: образец 2020 года и его существенные условия, механизм оформления и расторжения

Приветствуем! сегодня поговорим о том, что такое договор ипотеки и как он заключается и расторгается в 2020 году. За 20 лет коммерческой практики договор ипотечного кредитования в России из абсолютной экзотики превратился в рутинный быт. Определились термины. Устоялись понятия, сформировалась законодательная база, накопились библиотеки типовых договоров. Ипотека стала близка миллионам.

Законодательное регулирование ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
  5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
  6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
  7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Виды ипотечных договоров

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

  • Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
  • Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
  • Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
  • Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример — заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

  1. Письменная форма договора ипотеки.
  2. Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
  3. Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
  4. Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
  5. Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
  6. Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Читайте также:  Оспаривание договора займа по безденежности

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Именно здесь надо быть особенно внимательным – банки иногда прописывают дополнительные комиссии, возможности одностороннего повышения процентных ставок, условия отторжения объекта недвижимости в случае малейших трудностей у клиента. Эти пункты прописаны мелким почерком, но читать их надо очень внимательно.

Порядок подготовки и оформления ипотеки

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

  1. Выбор объекта для ипотечного кредитования.
  2. Выбор банка – кредитора
  3. Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

  • Быть гражданином Российской федерации.
  • Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
  • Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

  • заявление заёмщика;
  • заявление кредитора;
  • договор залога ипотеки;
  • кредитный договор ипотеки;
  • квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Расторжение

Штатным случаем расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

  1. Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
  2. Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
  3. Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
  4. После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита. Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём. И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование. Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых
прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру. А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Будем благодарны вам, если нажмете кнопки соцсетей и оцените статью.

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Особенности документа

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.
Читайте также:  Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Заключение

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Договор об ипотеке

Договор ипотеки – ключевой документ, регулирующий отношения между заёмщиком и банком.

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2020 году – читайте далее.

Понятие договора ипотеки

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.
  • Стороны договора:

    Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

    Среди данных предмета договора следует указать:

    • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
    • точный адрес;
    • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

    При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

    Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

    Стоимость предмета ипотеки

    В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

    Права и обязанности сторон

    Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

    • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
    • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
    • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

    Залогодатель берёт на себя обязанности:

    • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
    • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
    • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
    • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
    • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
    • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

    Залогодержатель вправе:

    • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
    • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
    • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
    • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
    • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

    Залогодержатель обязан:

    • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
    • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

    Прекращение договора

    Договор ипотеки может быть прекращён:

    • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
    • при гибели или реализации предмета ипотеки;
    • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

    Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

    Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

    Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

    В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

    Страховка

    Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

    • жизни и здоровья заёмщика;
    • объекта недвижимости (является обязательным условием);
    • титула (утраты права собственности).

    Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

    Регистрация договора ипотеки в Росреестре

    Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

    Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

    При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

    • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
    • паспортов обеих сторон;
    • договора об ипотеке;
    • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
    • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
    • квитанции об уплате госпошлины.

    За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

    • для физлиц — 1 000 рублей;
    • для организаций — 4 000 рублей.

    Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

    В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

    Договор покупки квартиры в ипотеку

    Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

    Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

    Стандартный договор содержит следующие пункты:

    1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
    2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
    3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
    4. Обязательства покупателя.
    5. Порядок расчёта.
    6. Права и обязанности сторон.
    7. Срок действия.
    8. Личные и контактные данные сторон.

    На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

    Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

    Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

    Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

    Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

    Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

    Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

    Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

    Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

    Ссылка на основную публикацию