Расторжение договора ипотеки - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Расторжение договора ипотеки

Как отказаться от ипотеки: 4 проверенных способа расторжения договора

Принимая решение о таком важном и ответственном шаге в жизни, как приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредита, необходимо очень тщательно и досконально все обдумать, взвесив все возможные плюсы и минусы. Однако, абсолютно все предусмотреть невозможно, поэтому никто не застрахован от возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, нарушающих финансовую стабильность (будь то потеря работы, рождение ребенка или же предстоящая сложная операция).

Можно ли отказаться после одобрения заявки

В случае, если банковская организация одобрила Вашу заявку на ипотеку, но договор еще не был заключен и ни одного платежа внесено не было, то Вы спокойно можете передумать и отказаться от оформления сделки. Подобный отказ не грозит никакими санкциями, но может негативно сказаться на кредитной истории.

Расторжение уже подписанного договора

А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.

Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.

Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?

4 проверенных способа отказа от ипотеки

Вариант 1

Если Вы понимаете, что финансовый кризис – это временное явление и в скором времени удастся восстановить свою платёжеспособность, то лучше попробовать занять денег у родственников/друзей/знакомых или найти подработку.

Вариант 2

Если материальные трудности затянулись, тогда в срочном порядке необходимо уведомить банк о наличии серьезного препятствия финансового характера, приложив подтверждающие документы, и тогда вполне возможно, Вам пойдут на уступку, проявив лояльность. Ведь кредитные организации заинтересованы в скорейшем урегулировании вопроса, они прекрасно понимают сколько времени и сил потребуется затратить на судебные разбирательства. Гораздо выгоднее немного смягчить условия договора, чтобы не потерять прибыль по займу в целом.

Зачастую сами банки неоднократно направляют уведомления, напоминания и сообщения о необходимости внесения денежных средств по договору. Игнорировать подобные послания не имеет никакого смысла, так как это подорвет доверие к Вам и в дальнейшем будет гораздо сложнее прийти к консенсусу с кредитной организацией.

Должники в праве рассчитывать на снижение процентной ставки, продление срока для оплаты с целью снижения размера ежемесячных платежей (так называемое рефинансирование), смену валюты, предоставление кредитных каникул на срок от 6 до 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты, либо наоборот).

Вариант 3

Сравнительно новый способ под названием «Цивилизованная аренда», который заключается в переоформлении ипотеки и недвижимости на третье лицо, которое ежемесячно обязуется погашать задолженность, но при этом станет полноправным собственником. Вам отводится роль арендатора и дается срок до 5 лет на проживание в данной квартире.

По общему правилу не допускается сдавать в аренду ипотечную недвижимость, но существуют специализированные организации, уполномоченные на совершение подобного рода сделок, к которым и следует обращаться в таких случаях.

Эта мера позволит решить проблему с долгом, но лишит возможности иметь собственное жилье, как поступить – решать только Вам.

Вариант 4

Продажа ипотечной недвижимости, пожалуй, один из самых радикальных методов, позволяющих кардинальным образом решить проблему с банком. В таком случае вырученные денежные средства от сделки пойдут в счет погашения задолженности.

Но прежде чем решиться на такой смелый поступок, необходимо выяснить в банке каким образом и на каких условиях происходит смена заемщика, поскольку пока не истечет срок действия кредитного договора, собственником квартиры является банк со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Помимо прочего, довольно-таки проблематично будет найти покупателя, желающего обзавестись недвижимостью, обремененной ипотекой, поэтому придется максимально снизить цену, а это может привести к нехватке полученной от сделки суммы для покрытия долга. Покупатели нервничают и переживают, что требования перейдут и на них.

Если ни один из вышеперечисленных вариантов Вам не подошел, или не вышло мирным путем урегулировать спорную ситуацию с банком, Вас с высокой долей вероятности ждет судебный спор.

Что это значит? Давайте разбираться: незначительность и несоразмерность в данном случае означает одновременное выполнение двух условий:

  1. незначительная просрочка по внесению ежемесячных платежей (не более 3-ех месяцев).
  2. невыплаченная сумма составляет менее 5 % от стоимости предмета ипотеки.

Распространены ситуации при которых, как только начинаются просрочки по выплате ипотеки, банки стремятся побыстрее сбросить с плеч этот груз, передав права по закладной другому банку, который уже и будет разбираться с должником самостоятельно.

У банка помимо прочего есть также возможность продать ипотечный долг коллекторскому агентству. Взаимодействие с коллекторами происходит в двух форматах:

1) Банк, грубо, говоря, продает своего должника и самоустраняется из процесса взыскания. Причем еще на стадии подписания кредитного договора, указываются условия, касающиеся проверки персональных данных, возможность переуступки прав коллекторам и т.д.

2) Банк пользуется лишь определенным набором коллекторских услуг (телефонные переговоры, рассылка сообщений, личные встречи с должником, розыск имущества и т.п.), а право требования оставляет за собой.

Кстати говоря, для должника продажа банком долга в определенной мере тоже выгодна и удобна, ведь появляется шанс значительно сэкономить на %. Так как после вступления в законную силу судебного решения, в котором четко указан размер основного долга и пеней, их размер остается неизменным, а значит у коллекторов нет права увеличивать штрафы. А поскольку коллекторы приобрели у банка долг за низкий % от его реальной величины, то как правило готовы идти на различные уступки, лишь бы в конечном итоге получить хоть какую-то прибыль.

Соглашение сторон в рамках судебного процесса

Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.

Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.

Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Расторжение ипотечного договора через суд

Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.

Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).

Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.

Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.

Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).

Также можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Еще есть вариант предъявить кредитору по поводу неисполнения обязательств, указанных в договоре.

В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.

Читайте также:  Развод при банкротстве

Это означает, что обязательства сторон в случае признания сделки таковой окажутся тоже недействительными, и Вам нужно будет вернуть банку только сумму, взятую у банка без каких-либо штрафов, пеней или процентов.

В любом случае, учтите, что при расторжении договора по инициативе клиента, придется возвращать оставшуюся часть долга сразу и в полном размере. Будьте готовы к тому, что первое о чем спросит судья будет — если Вы хотите расторгнуть кредитный договор, почему тогда просто не погасите досрочно весь свой долг?

  • В случае, если документы подписаны, а сделка еще не заключена, то при принятии судом положительного решения по делу, договор расторгается, продавец жилья возвращает покупателю полученные средства в полном объеме, а тот в свою очередь погашает долг в досрочном порядке.
  • В случае, если ипотечный договор еще не заключен, а банк уже перевел денежные средства на счет клиента, но они не были потрачены, то деньги возвращаются кредитору с оплатой % за каждый день нахождения их на счете. Тот факт, что они не были потрачены или куда-либо вложены залогодателя не интересует.
  • В случае, если залогодатель настаивает на расторжении договора для освобождения недвижимости от обременения, то, как правило, банк не возражает при условии оплаты % за пользование кредитом и комиссии (как показывает судебная практика, ее оспорить не удастся).

В настоящее время судебная практика складывается не самым благоприятным образом для физических лиц, поэтому шансы на успех не особо велики.

Заключительное слово

В нашей статье мы привели достаточно много вариантов отказа от ипотеки, какой именно выбрать решать только Вам. Безусловно, каждый из них, имеет определенные недостатки, и не исключены некие потери с Вашей стороны, ведь почти во всех случаях придется чем-то жертвовать и рисковать. Но обладая полной и достаточной информацией в этой области, можно выбрать наиболее приемлемый и подходящий вариант.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?

– Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов? Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком? Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка? Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной? Хотелось бы получить квалифицированные ответы, так как в банках их не получил.

Отвечает директор АН «Адресная программа» Людмила Билан (Новосибирск):

Обычно кредитные договоры не предусматривают расторжения. Они предусматривают обеспечение, которым является квартира, купленная в ипотеку. Ипотечный кредит всегда выдается только под обеспечение именно на тот случай, если заемщик не может/не хочет рассчитаться.

Штрафы и пени возникают всегда при просрочке платежа. Это есть в договоре.

Если не было поручителей, то это никак не повлияет на родственников. У супругов же солидарная ответственность, здесь жесткая связка.

  1. Обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Банк пересчитает платеж в меньшую сторону.
  2. Отдать квартиру банку, подписав договор отступного. Это мирный путь.
  3. Выставить квартиру на продажу и продать. Здесь алгоритм сделки зависит от банка-кредитора, способа расчета покупателя.

Через шесть месяцев просрочки банк подаст иск в суд и выиграет 100%. Квартира будет принадлежать банку. Людей выселят. Пока нет решения суда, можно начать продажу, рассчитаться с банком, выручить с продажи деньги и мирно разойтись с банком.

Отвечает юрист Юлия Михайлова:

Буду отвечать по пунктам.

Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?

Теоретически такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Но реализовать на практике это право практически невозможно. Единственное основание, по которому можно было бы расторгнуть договор со стороны заемщика, – существенное изменение обстоятельств, вследствие которых заемщик не может выполнять свои обязательства. Необходимо будет доказать, что эти обстоятельства заемщик не мог предполагать на момент оформления договора, а также не мог предпринять меры по их предотвращению или устранению, либо что предпринятые меры были недостаточны. Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка. И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.

Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком?

Нет. На лиц, прямо не указанных в договоре, обязательство выплат не распространяется.

Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка?

Процедуры прописаны в ипотечном договоре и регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 1-2-ФЗФ.

Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?

Чаще всего необходимость продать залоговое жилье устанавливается через суд. Суд же определяет начальную стоимость жилья по результатам независимой оценки. В этом случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20-процентной скидкой. Далее в зависимости от результатов торгов начальная стоимость жилья может быть снижена еще на 15%.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Ответ на Ваш вопрос очень и очень объемный. Если вкратце, то, поскольку квартира в залоге у банка, то он может ее продать, если Вы перестанете платить по кредиту.

Родственники неплательщика пострадают, только если они проживают в этой квартире.

Процедуры расторжения договора прописаны в Вашем договоре.

Банк имеет право продать такую квартиру. Это делается через процедуру реализации имущества. Стоимость обычно равняется или приближена к рыночной.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Кирилл Резник:

Заемщик действительно имеет право на расторжение договора ипотеки по своей инициативе. При этом причина этого расторжения не особо интересна банку. Достаточно распространена ситуация, когда банк, узнав о желании заемщика расторгнуть ипотеку, может предложить ему альтернативные пути решения проблемы, в том числе и в случае уменьшившихся доходов (банк не хочет терять деньги, которые заемщик ему заплатит в виде процентов).

Если родственники не упоминаются в договорах с банком, то, с юридической точки зрения, они не участвуют в отношениях с ним и какой-либо ответственности не несут.

Процедура расторжения договора ипотеки должна быть прописана в самом договоре. Это общепринятая практика – прописывать условия расторжения договора в самом договоре.

Если договор расторгается и заемщик не в состоянии вернуть деньги банку, то банк будет продавать залоговую квартиру. Банк вправе продать ее по любой цене, поскольку теперь это его имущество.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Основания для расторжения договора ипотеки

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой заем выдают на длительный срок (до 30 лет). За указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора. Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта.

Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

  • по инициативе банка – основанием для этого становятся нарушения условий ипотечного кредита заемщиком;
  • по обоюдному согласию сторон – кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

  • невыполнение условий соглашения по выплате займа;
  • применение банковских денег не по целевому назначению;
  • предоставление ложной информации;
  • осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
  • причинение вреда недвижимости (предмету залога);
  • неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки. При этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

  • по обоюдному согласию сторон;
  • по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

  • у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
  • у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.
Читайте также:  Срок действия исполнительного листа

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

  • Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
  • Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
  • Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
  • Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

  • должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
  • заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

  • договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
  • если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация затрудняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что случается крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, что затрудняет получение ипотеки. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки может быть расторгнут по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд) либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые накладывает договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как обычному человеку будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, специалисты портала Правовед.RU готовы оперативно на них ответить.

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика в 2019 году

Расторжение договора ипотеки

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

  • Потеря места работы или иных основных источников дохода;
  • Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
  • Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
  • Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга. Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются. При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

  • Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
  • Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
  • Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным. Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье. Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так. Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2019 только укрепил свои позиции. Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов. Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет. Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания. Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Читайте также:  Акт инвентаризации дебиторской задолженности

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы. В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку. Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Видео: Расторжение ипотечного договора

Расторжение ипотечного договора

Заключение кредитного ипотечного договора с банком является сложной финансовой операцией. Такие договора заключаются на длительный период. На протяжении которого может произойти множество событий: инфляция, девальвация и прочее, что может привести к расторжению договора ипотеки по инициативе либо банка, либо заемщика, либо же по соглашению сторон.

Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторгнуть ипотечный договор с финансовым учреждением не только возможно, а вполне реально, что является отличительной чертой в сравнении с потребительским кредитованием. Зачастую это связано не столько с желанием банка, сколько со своеобразностью использования ипотеки.

Наиболее часто встречающиеся варианты для прекращения обязанностей по ипотеке:

  1. Заявителем выступает кредитодатель. Повод – значительное несоблюдение правил со стороны кредитозаемщика.
  2. По соглашению сторон. Необходимое требование – финансовое учреждение и заемщик найдут компромисс.

Важно! Все денежные средства необходимо вернуть единовременно, если инициатором прекращения договоренности выступает заемщик.

Порядок расторжения по инициативе заемщика

Желание владельца ипотеки расторгнуть данный контракт практически невозможно, хотя по закону и вполне допустимо.

Для расторжения договора необходимо найти весомые аргументы, доводы и доказать их первостепенность для аннулирования обязанностей. Известны лишь отдельные прецеденты.

Прекращение срока действия ипотечного договора предусматривает существование основных причин: залоговладелец находит условия предоставленной ипотеки неприемлемыми или находит более приемлемые. Часто условия банка, предоставившего ипотеку, не при чем. Можно ли рассматривать изменение финансовой стабильности причиной для прекращения договора? Иногда, для расторжения договора, заемщика принуждают жизненные условия, которые изменились, как-то развод или потребность в обмене жилой площади, связанной со сменой места жительства.

Принято считать неординарным вариантом подачу заемщиком иска в суд, с указанием на просчет в кредитном договоре или полное (частичное) несоответствие пунктов, согласно действующему законодательству. При условии, что вердикт будет положительным, и договор признают недействительным, погашение долга кредитору будет без процентов.

В итоге, некоторое время кредитозаемщик использовал средства бесплатно. Со своей стороны, банки внимательно следят за текстом, составленного ипотечного договора, консультируются со штатом квалифицированных юристов, так что рассчитывать на 100% победу нельзя.

Важная информация! Объявление банка банкротом не приведет к автоматическому расторжению договора.

Заемщику придется расторгнуть ипотеку с фактическим кредитором, принявшего обязательства и функции предыдущего.

Причинами прекращения исполнения обязанностей ипотечного договора по инициативе заемщика также может быть изменение не в лучшую сторону финансового состояния, приведшее к невозможности оплатить ипотеку, потребность в продаже недвижимости, трудности с фирмой-застройщиком.

Срыв срока сдачи строительства может значительно изменить финансовое положение заемщика, что отразится на невозможности одновременной оплаты, как за арендованное жилье, так и за ипотеку.

Иногда сумма долга по выплатам становится внушительной. Заемщику целесообразно с помощью юриста подать иск в органы правосудия для поиска решений возникшей проблемы.

Владельцу ипотечного договора достаточно сложно тайно пустить в дело полученные финансовые средства. Некоторые используют различные «серые» схемы для использования последних на другие задачи, отличные от тех, что оговорены. Выявленные факты не приведут к аннулированию обязанностей. Тем не менее, финучреждение в обязательном порядке использует ситуацию по своему усмотрению, если заемщик нарушил оговоренные обязанности. Существует два варианта выяснения этих вопросов: расторжение ипотечного договора по соглашению сторон или обращение кредитора в суд.

Важно! При условии, что заемщик не погашает ипотеку, аннуляция обязанностей не наступает.

Банк вначале потребует устранить данное нарушение. Следующим шагом будет — подача иска об возврате долга и параллельно подается иск о предложении аннулировать ипотеку.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе банка?

Нередко инициативу по части аннулирования обязанностей берет на себя банк. Зачастую банки используют следующие ситуации:

  • Дача заведомо неправдивых собственных данных.
  • Отказ заемщика выполнять обязательства по погашению кредита.
  • Осуществление перепланировок без уведомления и согласия с кредитором.
  • Нецелевое использование денежных средств.
  • Нарушены принципы страхования.
  • Нанесение порчи ипотечному имуществу.

Инициатором аннулирования кредитного ипотечного договора выступает банк при существовании неоплаченных счетов по ипотеке. Можно принять альтернативное решение – реструктуризация долга, при условии, что заимодатель будет за конструктивный диалог. Зачастую банк выдвигает следующие требования при заключении обязанностей: страхование жизни, здоровья заемщика, и страхование самого залога является неотъемлемой частью акта.

Денежная неспособность клиента проводить своевременную оплату является значительным основанием для прекращения ипотечного договора. Также существуют и иные причины:

  1. Проведение операций с залоговой недвижимостью.
  2. Невозможность выделения денежных средств для погашения ипотеки, по причине появления детей, наличия других вариантов крупных трат.
  3. Бракоразводный процесс с созаемщиком.
  4. Утрата рабочего места или других источников прибыли.
  5. Проявление тяжелого заболевания, приведшего к потере работоспособности (постоянной, временной).

Насколько известно, в судебной практике, практически невозможно доказать изменения жизненных обстоятельств кредитозаемщика. Несмотря на неизбежные обстоятельства, судом не рассматриваются, не принимаются к вниманию материальные трудности, что привели к прекращению погашения задолженности заемщиком.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие для аннуляции ипотеки – оптимальный вариант. Банк активно участвует в диалоге с соблюдением, первоочередно, своих интересов. Здесь также есть и другие варианты достижения консенсуса:

  1. Продажа залога по желанию кредитозаемщика с целью погашения денежного обязательства за счет полученного дохода.
  2. Перевести кредитные и финансовые обязательства на иного заемщика.

В этой ситуации описано как продажу самого залога, так и передачу своих кредитных обязательств. Рассматривается вариант договоренности и согласованности развития данных событий с банком.

При достижении соглашения всех заинтересованных сторон, ипотечный кредитный договор расторгается и заключается новый, но с другим кредитозаемщиком.

Достоинства и недостатки при продаже ипотечной недвижимости:

СпособыДостоинстваНедостатки
Досрочное погашениеИзбавление от долга и получение денежных средствСложно подыскать покупателя на квартиру
Продажа долгаСкорое и абсолютное освобождение от кредитного обязательстваОсновная трудность – найти «перезаемщика»
Продажа с участием финансового учрежденияБанк находит покупателя и оформляет сделкуЗачастую нет денежной компенсации
Самостоятельная продажаСамостоятельно происходит назначение стоимости и контроль всего процессаТрата собственного времени на подыскивание клиента

При стремлении к продаже (обмену) залоговой недвижимости, необходимо погасить всю сумму кредита. И только при этом условии кредитное жилье становится собственным. При возникновении финансовых сложностей необходимо подыскать способ и возможность прийти к соглашению с кредитором о предоставлении льготных условий для выплаты долга.

Данное заявление принимаются кредитором к рассмотрению, решение, чаще всего, принимается отрицательное. Причиной служит то, что были известны все условия предоставления ипотеки, да и материальные трудности владельца ипотеки банк не интересуют. При достижении положительного решения предусмотрены такие варианты:

  • Краткосрочное замораживание счетов.
  • Пересмотр периода выплат в большую сторону.
  • Реструктуризация долга.
  • Разрешение на «кредитные каникулы».

Пересмотр условий кредитования на более длительный период позволит погашать ипотеку за счет уменьшения суммы необходимой для оплаты. Это более действенный метод, чем борьба с просроченными платежами.

Также есть другие варианты развития событий. В каждом отдельном случае, когда требуется прекращение действия договора, придется идти в банк для поиска оптимального способа решения проблемы.

Судебная практика

Разбирательство в суде состоится, если существует одна из таких причин расторжения:

  • Заемщик получил инвалидность.
  • Смерть заемщика.
  • Социальные льготы, которые заемщик получил во время оформления или в процессе обслуживания.
  • Развод созаемщиков, имеющих несовершеннолетних детей.

Все договора составляются финансовыми учреждениями с высокой степенью защиты своих же интересов. Найти оптимальное решение для всех участников диалога практически невозможно.

Суд может вынести вердикт в пользу кредитора и принудить заемщика погасить весь долг единовременно. Доступным вариантом решения этого вопроса будет оформление иного займа с более выгодными условиями или продажа имущества, не пребывающего в залоге.

Судебная инстанция также может лишить истца приобретенной недвижимости. При таком исходе кредитор становится владельцем жилой площади. Суд не часто выносит вердикт о признании договора таким, как утратившим юридическую силу.

Можно рассмотреть и вариант реструктуризации долга перед банковской структурой. На деле, подразумевается пересмотр процентной ставки, общей суммы долга, сроков возврата кредита. Снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока пользования кредитными средствами позволит погашать ипотеку.

Известен также и мирный способ урегулирования данного вопроса. Основным условием является поиск покупателя, готового купить не только имущество, пребывающее в залоге, но и ипотеку.

Критерием для расторжения кредита может послужить и досрочное погашение, что будет легким при оформлении и достаточно сложным практически. У проблемных клиентов не часто бывает вся нужная сумма для досрочного прекращения действия ипотеки. Практикуется переуступка права собственности или продажа залоговой недвижимости.

Судебная практика решения вопроса о прекращении действия договора ипотеки сопровождается реализацией банковского залога для погашения кредита. При внесудебном разбирательстве возможно найти компромисс:

  1. Сохранение права собственности на залоговое имущество (изменение договоренности по погашению кредита или досрочное погашение).
  2. Потеря права собственности с сохранением доли денежных средств (реализация жилплощади, переуступка прав).

Важно! Если заемщик выполнил все условия договора, последний аннулируется автоматически.

Это лучший вариант для всех сторон. Правда, зачастую он недейственный, так как необходимы свободные деньги.

Заключение

Расторжение договора по ипотеке считается длительным и сложным процессом как с финансовой стороны, так и по количеству потраченного времени. Будет ли польза от этого процесса заемщику? Вопрос неоднозначный. Стоит очень хорошо взвесить все «за» и «против», прежде чем окончательно принять решение о заключении кредитного ипотечного договора.

В случае принятия решения расторгнуть договор, следует учесть и применить на практике все возможные способы и средства для достижения поставленной цели!

Видео: расторжение ипотечного договора

Ссылка на основную публикацию