Дарственная с обременением - Kapital124.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Дарственная с обременением

Договор дарения с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества. Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами). Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

  • реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
  • консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
  3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
  4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете. Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица. Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

  • сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Например, сосед может пользоваться Вашим участком для прокладки через него собственного водоснабжения;
  • ипотека — самый распространенный вид. При нем жилище является залогом банка, гарантией оплаты за имущество. Право собственности в отношении жилища не является абсолютным, поэтому любые действия с подобным имуществом нужно совершать после соглашения с банком;
  • арест — является обеспечительной мерой в силу решения суда;
  • пожизненная рента на содержание — ее мы рассмотрим чуть позднее.
  • аренда — если на момент отчуждения имущества оно находится в аренде, его можно реализовать. Но права арендатора при этом не должны быть соблюдены новым собственником, в соответствии с договором аренды, вплоть до конца обозначенного срока.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Дарственная на квартиру с обременением

Договор дарения с обременением – вид сделки, встречающийся достаточно часто. Не всегда лицо может предоставить квартиру в полное распоряжение одаряемому, так как она может быть интересна третьим лицам или же самому дарителю недвижимости.

Читайте также:  Как сделать дарение автомобиля близкому родственнику

При заключении договора, необходимо с предельной чёткостью обозначить права и обязанности, вытекающие из такого рода сделки. Какие виды обременения существуют и как правильно заключить соглашение, чтобы свести возможные риски к минимуму?

Договор с обременением

Дарение имущества является по своей природе безвозмездной сделкой. Тем не менее возможности дарителя не всегда безграничны. Недвижимость может быть интересна государству, выступать предметом ипотеки или аренды. Даритель не всегда вправе повлиять на снятие обременения с квартиры. Обычно сведения о соответственных ограничениях включаются в Росреестр недвижимости. Кроме того, сам даритель иногда, заключая соглашение, желает остаться в квартире за неимением иного жилья. Таким образом, инициатором применения ограничений может выступать и собственник квартиры, и третьи лица.

Все перечисленные случаи ограничивают одаряемого и влияют на его возможности распоряжения имуществом в дальнейшем, после вступления в законную собственность.

Обременение бывает двух типов:

  1. Ограничение действий одаряемого (допустим, выделение комнаты дарителю).
  2. Накладывание дополнительных обязанностей (к примеру, содержание с иждивением).

Даритель в каждом случае обязан предупредить другую сторону сделки о том, что передаваемое имущество ограничено в использовании или требует осуществления определённых обязанностей. Одариваемый может отказаться от такого рода сделки и не вправе принять лишь квартиру без дополнительных условий.

Основное отличие от обычной сделки заключается в том, что договор дарения квартиры с обременением с первого взгляда не носит безвозмездного характера – основного требования к подаркам.

Судебная практика определяет возмездность как встречное предоставление явной выгоды со стороны одаряемого. В случае если это будет доказано, сделка будет считаться недействительной.

Встречное предоставление запрещает приобретать выгоду именно дарителю и не касается третьих лиц. К примеру, в случае с сервитутом, когда идёт речь о праве прохода через участок, условия договора не будут считаться нарушенными. Дарственная с пожизненным проживанием не является встречной, так как часть прав на имущество отчуждается безвозмездно.

Явная выгода трактуется как заинтересованность дарителя в оформлении договора. Например, сделка, где даритель обязуется отдать безвозмездно квартиру при условии, что ему будет подарена другая ценная вещь, не будет считаться законным. Тем не менее символическая плата за квартиру считаться обременением не может.

Дарственная с обременением всегда является безвозмездной, но даритель иногда имеет право выдвинуть некоторые требования. Обычно новый собственник после вступления в законные права сталкивается со снижением качества передаваемого имущества или обязанностью исполнения определённых требований, предусмотренных сделкой.

Виды обременений

Требования дарителя или третьих лиц могут быть различными. Каждый из видов обременений влечёт определённые последствия как для дарителя, так и для одаряемого. Приступая к заключению договора, сторонам необходимо быть особо внимательными при оформлении сделки.

Содержание договора

Соглашение о дарении с обременением должно быть составлено без нарушения требований законодательства. Кроме основных условий договора, детально прописываются права и обязанности сторон.

Договор с обременением должен содержать в обязательном порядке следующую информацию:

  • реквизиты и паспортные данные сторон;
  • предмет договора (так как это недвижимость, её параметры должны быть конкретизированы);
  • цена недвижимости (сделка дарения облагается подоходным налогом);
  • вид обременения (в этом разделе договора приводятся определения размеров площади, переходящих к новому владельцу и остающихся у дарителя, сведения о заинтересованных лицах с указанием их реквизитов, другие характеристики обременения);
  • ограничения в использовании и распоряжении недвижимостью, вытекающие из вида обременения;
  • если в соглашении идёт речь об иждивении, указываются сроки уплаты и размеры рентных платежей;
  • описание условий передачи жилья;
  • ответственность сторон и способ разрешения спорных ситуаций.

Правильно составленный договор должен быть максимально конкретизирован, так как в случае нарушения его условий суд сможет принять справедливое решение. В соглашении должны быть не только обозначены характеристики подарка, но также прописаны права и обязанности сторон и вид обременения недвижимости.

Регистрация обременённой недвижимости

Право собственности на квартиру одаряемый приобретает только вследствие её регистрации.

Одариваемое лицо должно подать следующие документы для регистрации:

  • договор дарения;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности на недвижимость, принимаемую в дар;
  • оригиналы и копии паспортов;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию на жильё, взятую в БТИ (бюро техинвентаризации);
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • документ, подтверждающий отсутствие долгов перед ЖЭО (жилищно-эксплуатационной организацией) у дарителя;
  • свидетельство о правах дарителя на владение недвижимостью;
  • если квартира находится в совладении с супругом или иными лицами, даритель должен предоставить нотариально заверенное соглашение совладельца о том, что он не против осуществляемой сделки дарения;
  • доверенности, в случае если стороны имеют представителей;
  • если одариваемым выступает несовершеннолетнее, недееспособное или дееспособное не в полной мере лицо – разрешение государственных органов, занимающихся опекой и попечительством;
  • документ, подтверждающий обременение (это может быть справка банка, решение суда или иной документ).

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет. Так, свидетельство о смерти получателя ренты прекратит обременение с пожизненным иждивением, а платёжные документы, подтверждение банка и кредитный договор помогут снять обременение в виде ипотеки.

Снять ограничения можно также обратившись в государственные органы.

Дарение с обременением встречными условиями и обязательствами

Договорные конструкции, усложненные обременением, отличаются от обычных. И дарение исключением не является. Предъявление встречных требований к одаряемому неминуемо ставит под вопрос безвозмездный характер сделки и наличие дарения, а не мены, ренты или купли-продажи. Ведь дар — это приобретение, не требующее ответных вложений, то есть выгода в чистом виде. Особенности описывает ГК РФ (Гражданский кодекс Российской Федерации).

Обременение имущества (ипотека, аренда, сервитут , рента) бывают двух типов. Они либо ограничивают свободу действий владельца имущества, либо накладывают на него дополнительные обязательства.

Когда плательщик ренты дарит обремененный ею земельный надел или недвижимость, к одаряемому переходит и обязательство выплаты ренты (ст. 586 ГК РФ). Право собственности и обязательства перед рантье составляют неделимый комплекс: одаряемый не может принять первое и отказаться от второго.

Предмет дарения может быть обременен договором аренды. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на арендуемую недвижимость не создает оснований для расторжения или пересмотра условий арендного договора.

Специфическим обременением является ипотека (ст. 11 ФЗ от 16.07.98 №102). Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оформить дарение квартиры, заложенной по договору об ипотеке, возможно, но лишь с согласия залогодержателя. Также возможно заключение договора дарения с консенсуальной конструкцией, по условиям которого даритель принимает на себя обязательство безвозмездно передать одаряемому имущество в будущем — после выплаты долга перед банком.

Для несостоятельных заемщиков — собственников залогового имущества привлекательно дарение, сопряженное с переводом долга (ст. 391 ГК РФ). Такая сделка выгодна и для одаряемого. Ведь если даритель исправно уплачивал кредит, он уже погасил его часть. Договор дарения и перевод долга требуют согласия фин. учреждения — кредитора.

Понятие и стороны договора дарения

Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.

Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.

Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.

Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.

По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс. руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.

В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.

Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.

Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.

Форма договора

Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.

На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Предмет договора

Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.

Читайте также:  Как оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя

С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.

Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

Обычное и условное дарение

Специфической разновидностью дарения является пожертвование. Меценат безвозмездно передает вещь или имущество третьему лицу для использования в общественно полезных целях. Требование о целевом применении привносят в сделку о дарении фактор условности.

Пожертвования обычно делают в пользу благотворительных организаций, медучреждений, научно-исследовательских и культурных центров (ст. 582 ГК РФ).

Юридическое лицо, принявшее пожертвование, обязано вести учет мероприятий по его использованию.

Последствия встречного предоставления

По своей правовой конструкции дарение соответствует канонам безвозмездной сделки. Даритель сознательно отдает контрагенту собственную вещь и не ждет от него каких-либо ответных действий имущественного характера.

Целью дарителя не может быть извлечение выгоды.

Если, передавая некий предмет, лицо рассчитывает на встречное дарение, денежную компенсацию или другое вознаграждение, правоотношения не могут считаться дарением. К соглашению должны применяться предписания о притворной сделке.

В случае судебного спора выясняются истинные мотивы и намерения сторон, и к сложившимся между ними отношениям применяются подходящие регламентационные предписания, например — о договоре купли-продажи, мены, бытового подряда оплаченного в натуральной форме.

Изначально И. планировала продать большой дом и купить две отдельные квартиры — семье дочери, с которой планировала проживать, и сыну. Но ответчица Л. упросила И. подарить ей дом, пообещав, что в ближайшее время купит Д. однокомнатную квартиру. Спустя 2 года Л. так и не выполнила взятые на себя обязательства. В результате И. лишилась собственности, но с сыном так и не разъехалась.

Суд І инстанции удовлетворил исковые требования И. в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили его без изменений с таким обоснованием. Характерный признак дарения — его безвозмездность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Наличие встречных обязательств одаряемого выходит за рамки дарения и должно квалифицироваться согласно предписаниям ГК РФ о возмездных договорах.

Из материалов дела следует, что сделка заключена с обременением и под условиями:

  • сохранения права использования подаренной жилплощади дарителем;
  • приобретения жилья для Д. Существование этих обстоятельств подтвердили И., Л. и Д., а также свидетели — Ш. и К.

Заключая договор дарения, стороны изначально не имели намерения его исполнять. Их волеизъявление было направлено на достижение иного правового результата, нежели безвозмездная передача спорного имущества в собственность Л. Поскольку согласие И. на дарение домовладения отсутствовало, договор ничтожен по условиям ст. 168 ГК РФ.

Такое решение — результат установления реальных намерений сторон. Займи Л. другую позицию («дом и землю мне подарили, никому ничего не обещала»), спор мог бы иметь другой оборот. Д. — запойный алкоголик, находящийся на иждивении матери. Его пояснения можно было поставить под сомнение. Л. могла «заинтересовать» и привести в суд свидетелей, поддерживающих ее версию. Осталось бы слово матери против слова дочери плюс документ, свидетельствующий о правоте последней. Результат очевиден.

Есть еще один момент — Л. обратилась в суд по прошествии более чем 2 лет с момента заключения договора дарения. Пропусти она 3-годичный срок общей исковой давности (ст. 196 ГК РФ), суд отказал бы в удовлетворении иска по формальным основаниям.

Что не является встречным предоставлением

Безвозмездность договора дарения исключает встречное предоставление со стороны одариваемого. И все же дарителю разрешено выдвигать к нему определенные требования.

ГК РФ не установил, что именно следует считать встречным предоставлением. В случае возникновения спора вопрос о скрытой возмездности в каждом случае разрешается судом на основании анализа материалов дела.

Понятие «встречный» подразумевает, что выгоду должен получить лично даритель. Если договор дарения оговаривает условия в пользу сторонних лиц (например, установление сервитута на проход через земельный участок в пользу соседей или выполнение социально полезных действий), побуждения дарителя нельзя считать меркантильными, а принцип безвозмездности — нарушенным.

Встречным предоставлением не может считаться символическая плата за предоставленный дар, которая производится согласно национальным традициям. Если за подаренный дом/квартиру одаряемый «рассчитался» оберегом или ритуальным караваем, платой это быть не может.

Заключение

По общему правилу даритель не вправе требовать от одаряемого встречных действий в свою пользу.

Договор, подразумевающий встречное предоставление, не является дарением. К нему, в зависимости от ситуации, могут применяться такие последствия:

  • признаниянедействительным и реституция (придание правоотношениям сторон того вида, в котором они существовали до заключения недействительной сделки);
  • признание договора притворным, выявление прикрываемого им договора и квалификация отношений сторон согласно предписаниям соответствующей главы ГК РФ.

Противоречивость практики относительно дарения с обременением побуждает к выбору других способов оформления отношений — завещание, рента, пожизненное содержание.

Как составлять и куда подавать договор дарения с обременением

Делать и получать подарки, крупные или незначительные, доводилось всем. Как правило, особых юридических сложностей это не вызывает. Однако если речь идет о подарке особо ценном и к тому же облагаемом определенными обязательствами, не обойтись без дарственной.

К примеру, чтобы подарить недвижимость – квартиру, дом или участок земли – недостаточно устного соглашения. Главным пунктом в этой сделке будет передача права собственности. Именно эту проблему и призван решить договор дарения. О том, как организовать такой договор, и что делать, если подарок сопровождается особыми условиями, мы и поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Договор дарения

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Что такое обременение

Договор дарения – это процедура менее сложная, чем купля-продажа, и зачастую более удобная, чем завещание. Тем не менее, при получении подарка необходимо учитывать все условия, которые к нему прилагаются. К ним относится, например, обременение: вполне обычная, но не каждому удобная ситуация.

Обременением называют факторы, при которых недвижимость находится не в полной собственности владельца. При этом, несмотря на ограничения во владении, подарить такую недвижимость можно, как и продать, однако это потребует как минимум согласия лица, обладающего правами на предмет дарения.

Впрочем, каждый случай потребует отдельного подхода. Их мы и разберем в следующем разделе.

Дарение с обременением недвижимости

Есть несколько вариантов обременения:

При этом первые три – ипотека, аренда и арест имущества – относятся к внешним законным обстоятельствам, а сервитут и пожизненная рента прописываются в договоре самим дарителем и выступают его собственными условиями.

Виды обременения

Рассмотрим подробно каждый вид обременения:

  1. Ипотека. При заключении договора ипотеки жилье, ради которого договор и заключается – это залог. Следовательно, пока ипотека не выплачена, недвижимость принадлежит банку-заимодателю и в полное владение получить ее нельзя. При дарении такого жилья придется либо погасить долг сразу же, либо получить одобрение банка, выдавшего ипотеку дарителю. Это может оказаться не так просто: одаряемого попросят доказать способность выплатить кредит вместо дарителя.
  2. Аренда. Поселяя в свое жилище арендаторов, владелец вынужден ориентироваться на срок арендного соглашения и, следовательно, их проживания в помещении. Конечно, предъявить права собственности на недвижимость арендаторы не могут, однако и заставить их съехать раньше времени окончания соглашения не получится. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ею воспользоваться, пока договор с жильцами не истечет.
  3. Арест. Жилье может быть арестовано за неуплату долгов, тогда сделки с участием этого жилья совершать нельзя. Если арест не сняли после решения долгового вопроса, придется делать это через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
  4. Сервитут. Сервитут – это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Подобные сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Такие договоры важно составлять внимательно: их безвозмездность считается спорной и сделку могут счесть недействительной.
  5. Пожизненная рента – тоже особый тип обременения при договоре дарения на недвижимость. Представим, например, что пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, оформляет дарственную на свою квартиру. При этом он прописывает пожизненную ренту. Тогда новый владелец – родственник или другой близкий человек – при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Под вопросом здесь может оказаться не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент ее заключения.

Важно! Из-за частых расхождений в вопросе, считается ли безвозмездным дарение с пожизненной рентой, такие сделки чаще всего оформляют как самостоятельный вид договора.

Как оформить договор дарения квартиры с обременением

Итак, дарственная – это договор, который может быть признан недействительным, если будет доказан его не безвозмездный характер. Учитывая это, все условия, которые вы хотите внести при его составлении – и особенно обременение – важно как можно четче прописать.

Читайте также:  Договор дарения гаража

Договор дарения: содержание

Вступление к договору обязательно содержит в себе дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописывают ФИО, адреса проживания и паспортную информацию обеих сторон.

Первым пунктом в договоре дается описание его предмета. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо дать ее адрес, все характеристики, а также привести документ, подтверждающий, что даритель – собственник.

Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь расписывают обременения и ограничения либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это тоже должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывают стоимость недвижимости.

В следующем пункте прописывают права и обязанности сторон. Даритель вправе ввести условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указывают также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.

Завершается документ заключительными положениями. В них указывают порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самого имущества, формальную информацию и необходимые реквизиты сторон.

Как зарегистрировать договор дарения

Дарственную с обременением на квартиру не обязательно заверять у нотариуса, но это делают при желании обеих сторон. Однако договор дарения с обременением или без подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Делают это лично, по почте, через МФЦ или электронное заявление. Последнее, впрочем, требует усиленной квалифицированной электронной подписи, которая есть далеко не у всех.

Способ подачи через МФЦ, как правило, наиболее удобен, поскольку такие организации есть в шаговой доступности у большинства граждан.

Однако обработка в МФЦ потребует дополнительного времени, и если у вас есть повод торопиться, лучше записаться на прием в Росреестр самостоятельно.

Ещё о Договоре дарения:

Сопроводительные документы,

Список документов, нужных для оформления дарственной, за счет обременения на имущество больше, чем при составлении обычной дарственной.

Приведем все документы, которые могут потребоваться:

  • паспорта обеих сторон (не забудьте сделать копии);
  • сама дарственная в трех экземплярах: для дарителя, одаряемого и в Росреестр;
  • сведения о рыночной стоимости объекта;
  • выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.)
  • договор пожизненной ренты, если таковой нужен;
  • согласие совладельцев (например, супруга или, если на квартиру оформлена ипотека, банка-заимодателя);
  • согласие законного представителя одаряемого, если он есть.

Важно! Прежде чем подавать документы, убедитесь, что все необходимые пошлины уплачены. Среди них – госпошлина за регистрацию прав в размере 2000 для физических лиц, а также налог на дарение. Этот налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры, если даритель и одаряемый не близкие родственники.

Заключение

Обременение на имущество – весьма разнообразная категория, однако в большинстве случаев с ним связаны серьезные затруднения при дарении или после него. К примеру, квартиру, ставшую залогом по незакрытой ипотеке, скорее всего подарят вместе с долгом, а обременение арестом может вообще привести к отмене сделки и лишить вас этой квартиры. Поэтому важно обращать внимание на дополнительные условия при оформлении дарственной.

Оформляя с обременением, необходимо знать, как составить договор и какие документы нужны при подаче заявления. Чтобы сделку не признали недействительной и избежать подводных камней в условиях дарственной, следует очень внимательно составлять договор. Обратите внимание на все детали документа, и оформление дарственной не вызовет у вас затруднений.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Договор дарения квартиры с обременением

Часто в юридической практике встречается и договор дарения квартиры с обременением. Что под собой подразумевает эта сделка и с какими проблемами придется столкнуться ее участниками при оформлении необходимых документов, будет рассказано ниже.

Когда может быть использовано обременение?

Дарение с обременением на квартиру может быть получено одаряемым в случае:

  • аренды;
  • если недвижимость представляет собой культурную собственность;
  • ареста имущественной собственности;
  • доверительного управления;
  • ренты с пожизненным содержанием;
  • ипотеки;
  • опеки.

Если опираться на данные предоставляемые экспертами рынка недвижимости, то самый популярный вариант обременения представлен в виде ипотечного залога. Также популярна рента с пожизненным содержанием.

Обременение в виде залога доверенному лицу

На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.

Обременение в виде ренты

Дарственный договор на жилую недвижимость может быть оформлен с рентным обременением. Для этой цели владельцу квартиры следует заключить отдельный договор, в котором будет указано, что одаряемый обязан содержать его пожизненно и только после его смерти и выполнения всех условий, жилплощадь перейдет в его собственность. В этом случае договор будет называться дарственной с иждивением.

До того момента, пока не произойдет фактическое снятие ренты (смерть владельца квартиры), ее плательщик (одаряемый) не сможет распоряжаться жилой недвижимостью полноценно. Стать полноправным хозяином квартиры одаряемый сможет не только после кончины ее владельца, но и в случае, если он решит снять обременение. Эта разновидность дарственного договора имеет широкое распространение в России, поэтому по вопросам его заключения люди очень часто обращаются за юридической помощью.

Обременение в виде ипотеки

Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.

Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.

Однако, чтобы не ошибиться и оформить договор дарения с ипотечным обременением следует посоветоваться с юристом, а лучше провести данную сделку под его патронатом.

Обременение в виде прописки посторонних лиц в квартире, передаваемой в дар

В виде обременения на жилую недвижимость может выступать прописка на ее площади посторонних лиц. Если смотреть на данную ситуацию сквозь призму закона, то нет никаких проблем, ведь собственнические права на недвижимость есть только у владельца квартиры, а после оформления дарственному договору эти права перейдут к одаряемому.

Но все же следует подготовиться к тому, что люди, прописанные в квартире могут начать вставлять «палки в колеса». Именно по этой причине, прежде чем приступать к оформлению дарственного договора с данным типом обременения следует ознакомиться со всеми нюансами сделки. Это займет время, но зато существенно облегчит жизнь при ее заключении.

Обременение в виде доверительного управления

Еще одним видом обременения является доверительное управление жилой недвижимостью. Особенности такой сделки заключаются в том, что даритель передает свое жилье в полноценное пользование одаряемому на определенный промежуток времени. Согласно законодательству оформляется доверительное управление сроком на пять лет с обязательным проведением государственной регистрации. Вся задолженность по жилой недвижимости переходит от собственника квартиры к ее временному хозяину.

Обременение в виде аренды

Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.

Оформление дарственного договора на квартиру с обременением: Особенности процедуры

Оформляя сделки с жилой недвижимостью с наложением обременения, особенно если у человека нет соответствующих юридических знаний, он незнаком с действующим законодательством, а также он никогда не сталкивался с вопросами, касающимися недвижимости, во избежание каких-либо проблем с дарственным договором, ему необходимо обратиться за помощью к специалистам. Таким образом, удастся защитить себя не только от ошибок при составлении дарственной с обременением, но и от проблем, которые могут возникнуть при ее использовании в будущем.

Ссылка на основную публикацию